您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律论文 »

信用报告制度的完善及身份窃取行为的预防/陈健

时间:2024-05-10 13:54:14 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9150
下载地址: 点击此处下载
陈健 江苏省扬州市邗江区人民法院




关键词: 信用报告/信用信息/身份窃取
内容提要: 随着信息手段的多样化、客户使用电子支付方式的规模化,客户身份被窃取的事件也屡屡不断地发生。在电子商务过程中获得客户身份的企业,如何正当使用身份信息,在我国急待立法加以调整。我们应借鉴美国信用报告制度,加强我国客户身份信息保护。


美国公平信用报告法,建立了比较完善的信用信息制度,其中涉及客户信用信息的获取、使用、转让等多方面的规则,这些规则有利于完善和健全我国的客户信息保护制度。目前我国身份窃取事件日益增多,客户身份信息急待加以保护,因此,借鉴美国信用报告制度,加强并且完善信用报告制度是目前解决身份信息滥用的当务之急。

一、美国公平信用报告法的发展

美国《公平信用报告法》FCRA(Fair Credit Re-porting Act)最初在1970年通过。1989年开始,美国讨论FCRA的现代化问题,并且在1996年形成了《客户信用报告改革法》(Consumer Credit Reporting Re-form Act),该法严格限制债权人和其他人对客户信用报告机构完成的数据的使用。这一法律修订案于1997年10月1日生效。

公平信用报告法主要规定了客户在信贷调查时,有权要求告知信用调查的性质和范围、正在编辑的信息种类以及收到报告的人员姓名等。客户必须在限定时间内对调查请求作出响应。客户有权利要求任何错误的或误解的材料重新调查,并且,如果未经核实,就必须从档案中删除。如果对报告中某部分正确性有怀疑,客户有权利在档案中存入他们自己的一百字左右的声明,来阐明他们关于这件事的立场,这些声明将成为永久记录的一部分。客户有权充分了解任何一家信用报告机构对自己信用状况的评价,并且具有对不实负面信息的申诉权利。当事人有权取得自身的资信调查报告和复本,其他合法使用客户资信调查报告的机构或人必须符合法定条件,否则即使当事人同意也属违法行为。[1]

1996年,国会又出台两个法令,分别修改和补充了公平信用报告法,它们是智能授权法和债务催收改进法。前者在原法律规定的合法取得客户信用报告的五种情况中,授权联邦调查局可以侦察目的为由取得所需的客户信用调查报告;后者授权联邦政府机构可以在债务催收活动中,根据需要取得客户信用调查报告。[1]

2003年,国会又对FCRA进行了修订,制定了《公平和正确信用交易法》(Fair and Accurate CreditTransactions Act/FACT),增加了客户改进信用报告正确性,预防身份窃取,限制金融机构使用共享的敏感信息推销金融产品。该法增加规定,从其他机构获得客户信用报告信息的金融机构,不能使用这一信息对客户进行市场行销,除非金融机构明确显著地向客户披露这一信息,并且给予客户选择接受这一市场行销的机会(注:FACT Act§214)。FACT的很多规定,涉及披露信用评分、向信用报告机构提供的信息的正确性、客户对信息提供者直接提出异议的权利、提供给信用报告机构的负面消息的披露、风险等级的披露、处理包含了欺诈警告的客户信用报告的程序,以及向客户提供被偷盗的文件的规则。此外,该法还规定每年信用报告机构提供一个免费的信用报告,并且要在合理的费用基础上,保证客户对信用评价的访问。[2]

美联储的规则V是为了执行FCRA而制定的,2004年7月16日,该规则进行了修订。

二、客户信用报告的相关法律关系

(一)公平信用报告法的适用

公平信用报告法主要适用于调整“客户信用报告机构”的有关行为,以及对“客户信用报告”的使用。“客户信用报告机构”包括“完全或部分地从事收集或评估客户信用信息或其他信息,以便将客户信用报告提供给第三方当事人”的机构,不论是收费性质的或合作性质的(注:FCRA§603(d),FCRA§603(f),15 USC§1681a(f))。“客户信用报告”一般是“由客户信用报告机构做出的有关客户信誉、信用级别、信用度、品质、一般名誉、个人特性或生活方式的报告,它全部或部分地用作或将用作确认客户是否适合获得客户信用、受雇或其他本法规定的目的”(注:FCRA§603(d),15 USC§1681a(d))。因此,如果一家公司在内部为自己的商业活动使用信用信息,不向第三方当事人提供,它不构成“客户信用报告机构”。如果它只向第三方当事人提供并不属于“客户信用报告”的信息或文件,它也不构成“客户信用报告机构”。[2]

(二)客户信用报告的内容

按照FCRA的规定,客户信用报告机构不可以在客户信用报告中包含如下信息:10个月之前破产案件,七年前的民事诉讼、民事判决和逮捕记录,七年前的已支付的税务案件,七年前的用于盈亏收款或付费的帐户,七年前的其他不利的信息,但刑事犯罪记录除外;前款规定的排除,不适用于如下目的的使用:一个主要金额超过150000美元的贷款交易;价值150000美元的人寿保险;年薪达75000美元的个人雇用(注:FCRA§605(a))。如果客户对客户信用报告的有关信息存在异议,并且通知了客户信用报告机构,客户信用报告机构必须在每一份客户信用报告中包含这一客户异议(注:FCRA§605(f))。

当信用报告的使用者做出一个不利的信用判断,使用者必须将这一判断通知客户。使用者不需要为不利的信用判断解释原因,也不需要为客户公开文件,以使客户了解什么信息实质上导出这一不利的信用判断(注:FCRA§615(a),15 USC§1681m(a))。当不利的信用判断部分地从信用报告之外的信息源得出,则要求使用者将这一信息本身告知客户,但不必告知信息的来源。在这种情况下,使用者必须告知客户有知晓这种信息的权利(注:FCRA§615(b),15 USC§1681m(b))。客户可以选择将客户的姓名和地址从客户信用报告机构提供的目录中删除,并且客户应当通知客户信用报告机构,这一请求在5日后生效,有效期限为5年(注:FCRA§604(e))。应当注意的是,在形成客户信用历史的过程中使用的那些信息,可以用于开发其他产品,诸如欺诈预防产品、信用风险管理产品等。

(三)客户信用报告的使用目的

在FCRA第604和第625条中,列举了所有客户信用报告可以使用的情况,甚至包括不是为了建立信用目的的使用。

客户信用报告机构只能在如下情况下提供客户信用报告:(1)按照有权发出指令的法院的指令,或按照在联邦大陪审团前进行的诉讼程序中发出的传票,而提供客户信用报告。(2)按照客户的书面指示而提供。(3)向有理由相信具有如下目的的人提供:为信用交易或信用延展、或检查、收集客户帐户的信息、雇用目的、涉及该客户的保险业务、判断客户是否适宜接受由政府机构批准的许可或其他救济,该政府机构按照法律有权审查申请人的金融能力或情况;作为潜在的投资者或服务提供者,或现有的保险者,希望使用这些信息,用于评估或估价现有的贷款责任的信用或预付风险;其他对这些信息有合法商业需要的人,该人将信息用于由客户发起的商业交易,或者用于检查帐户,判断客户是否继续符合帐户条款。(4)按照州或地方儿童抚养执行机构的负责人的要求而提供,如果该机构向客户信用报告机构证明:客户信用报告对于判断个人做出儿童抚养支付的能力或判断这种支付的适当水平是必需的;客户和该儿童的父子(女)关系;这些机构至少在十天前通知客户,将要求该客户信用报告,并且客户信用报告将只被用于儿童抚养目的,不会用于其他民事、行政或刑事诉讼中,或用于其他目的(注:FCRA§604(a))。

在为雇用目的而提供客户信用报告时,使用该客户信用报告的人,要向客户信用报告机构保证来自客户信用报告的信息将不会被用于违反联邦或州的公平雇用机会法或规则,并且在该报告被获得或导致被获得之前,要向客户做出清楚和显著的书面披露,披露该报告将用于雇用目的;客户也要以书面形式,授权由该客户信用报告机构提供报告。如果为雇用目的使用客户信用报告,在全部或部分地以该报告为基础,作出对客户不利的决定之前,该机构应当向客户提供报告的复制件(注:FCRA§604(b))。

(四)对客户的披露及相关问题

信用报告机构应当告知客户如下信息:(1)披露客户信用报告中的所有信息,但有关信用评分或其他风险评分或对客户的预测的信息除外;(2)信息的来源,但是,用于构成客户信用报告的单独获得的信息来源,以及实际用于其他目的的信息来源除外;(3)在大多数情况下,如果接受报告用于雇用目的,在客户申请的两年内;如果接受报告用于其他目的,在客户申请的一年内,每一个客户信用报告的使用者的身份标识(姓名、地址和电话号码)(注:FCRA§609,15 USC§1681g)。

信用评分向客户进行披露时,要按照客户对信用评分的要求,向客户提供一份报告书,指出信息和信用评分模式可能不同于由贷款人所用的信用评分,以及一份包含下列内容的通知:客户当前的信用评分或以前为信用延展目的的信用评分;在所用的信用评分模式下,可能的信用评分范围;在所用的信用评分模式下,对客户信用评分有影响的所有关键因素;信用评分产生的时间,以及做出信用评分的人或机构的名称(注:FCRA§609(f))。客户有权利对信息提出异议,一般来说,有权要求信用报告机构调查有关的异议。作为调查的结果,信用报告机构必须删除有关的错误或在文件中写明有关的争议点。信用报告机构必须应客户的请求,将删除的情况或争议点向客户指定的接受者发送,以挽救客户的信誉。信用报告机构必须向客户告知提出异议的权利(注:FCRA§611,15 USC§1681i)。客户还可以接受他的客户信用报告的复制件,并且在很多情况下这种复制件是免费的(注:FCRA§§609(a),612(a)(b)(c);12 USC§§1681g(a),1681j(a)(b)(c).)。例如,失业的客户在寻找工作时、寻求社会救济金以及客户相信他受到欺诈时,都有权利要求客户信用报告的免费复制件(注:FCRA§612(b)(c);12 USC§1681j(b)(c))。

三、身份窃取行为的预防

房屋接管验收标准

建设部


房屋接管验收标准

1991年2月4日,建设部

ZBP 30001—90
1.主题内容与适用范围
1.1 为确保房屋住用的安全和正常的使用功能。明确在房屋接管验收中交接双方应遵守的事项,特制定本标准。
1.2 凡按规定交房管部门接管的房屋,应按本标准执行;依法代管。依约托管和单位自有房屋的接管,可参照本标准执行。
1.3 本标准主要适用于一般民用建筑的接管验收。工业建筑、大型公共建筑、文物保护建筑及某些有特殊设备和使用要求的建筑的接管验收可参照使用。
2.引用标准
GBJ7 建筑地基基础设计规范
GBJ10 钢筋混凝土结构设计规范
GBJ11 建筑抗震设计规范
GBJ14 室外排水设计规范
GBJ16 建筑设计防火规范
GBJ45 高层民用建筑设计防火规范
GBJ206 木结构工程施工及验收规范
GBJ207 屋面工程施工及验收规范
GBJ232 电气装置安装工程施工及验收规范
GBJ242 采暖与卫生工程施工及验收规范
CJ13 危险房屋鉴定标准
3.术语和定义
3.1 接管验收
地方政府设置的房屋管理部门(以下简称“房管部门”)接管建设单位移交的新建房屋和实行产权转移的原有房屋进行的验收。
3.2 按规定交房管部门接管的房屋
指中央或地方政府投资建造并决定由房管部门直接管理的房屋。市、县政府用收取的住宅建设配套费建造的房屋、征(拨)地拆迁安置中按规定把产权划归政府的房屋,人民法院依法判决没收并通知接管的房屋,以及其它应由政府接收并决定交房管部门接管的房屋。
3.3 新建房屋
建成后未经确认产权的房屋。
3.4 原有房屋
已取得房屋所有权证,并已投入使用的房屋。
4.新建房屋的接管验收
4.1 新建房屋的接管验收,是在竣工验收合格的基础上,以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。
4.2 接管验收应具备的条件:
a.建设工程全部施工完毕,并业经竣工验收合格;
b.供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用;
c.房屋幢、户编号业经有关部门确认。
4.3 接管验收应检索提交的资料
4.3.1 产权资料:
a.项目批准文件;
b.用地批准文件;
c.建筑执照;
d.拆迁安置资料。
4.3.2 技术资料:
a.竣工图——包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸;
b.地质勘察报告;
c.工程合同及开、竣工报告;
d.工程预决算;
e.图纸会审记录;
f.工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录);
g.隐蔽工程验收签证;
h.沉降观察记录;
i.竣工验收证明书;
j.钢材、水泥等主要材料的质量保证书;
k.新材料、构配件的鉴定合格证书;
l.水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书;
m.砂浆、混凝土试块试压报告;
n.供水、供暖的试压报告。
4.4 接管验收程序
4.4.1 建设单位书面提请接管单位接管验收。
4.4.2 接管单位按“4.2”和“4.3”条进行审核,对具备条件的,应在15日内签发验收通知并约定验收时间。
4.4.3 接管单位会同建设单位按“4.5”条进行检验。
4.4.4 对验收中发现的质量问题,按“4.6.1”和“4.6.2”条处理。
4.4.5 经检验符合要求的房屋,接管单位应签置验收合格凭证,签发接管文件。
4.5 质量与使用功能的检验
4.5.1 主体结构
4.5.1.1 地基基础的沉降不得超过GBJ7的允许变形值;不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。
4.5.1.2 钢筋混凝土构件产生变形、裂缝,不得超过GBJ10的规定值。
4.5.1.3 砖石结构必须有足够的强度和刚度,不允许有明显裂缝。
4.5.1.4 木结构应结点牢固,支撑系统可靠,无蚁害,其构件的选材必须符合GBJ206中2.1.1条的有关规定。
4.5.1.5 凡应抗震设防的房屋,必须符合GBJ11的有关规定。
4.5.2 外墙不得渗水。
4.5.3 屋面
4.5.3.1 各类屋面必须符合GBJ207中4.0.6条的规定,排水畅通,无积水,不渗漏。
4.5.3.2 平屋面应有隔热保温措施,三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔。
4.5.3.3 阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水,出水口、檐沟、落水管应安装牢固、接口平密、不渗漏。
4.5.4 楼地面
4.5.4.1 面层与基层必须粘结牢固,不空鼓。整体面层平整,不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷;块料面层应表面平正、接缝均匀顺直,无缺棱掉角。
4.5.4.2 卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求,不应有积水,不允许倒泛水和渗漏。
4.5.4.3 木楼地面应平整牢固,接缝密合。
4.5.5 装修
4.5.5.1 钢木门窗应安装平正牢固,无翘曲变形,开关灵活,零配件装配齐全,位置准确,钢门窗缝隙严密,木门窗缝隙适度。
4.5.5.2 进户门不得使用胶合板制作,门锁应安装牢固,底层外窗、楼层公共走道窗、进户门上的亮子均应装设铁栅栏。
4.5.5.3 木装修工程应表面光洁,线条顺直,对缝严密,不露钉帽,与基层必须钉牢。
4.5.5.4 门窗玻璃应安装平整,油灰饱满,粘贴牢固。
4.5.5.5 抹灰应表面平整,不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。
4.5.5.6 饰面砖应表面洁净,粘贴牢固,阴阳角与线脚顺直,无缺棱掉角。
4.5.5.7 油漆、刷浆应色泽一致。表面不应有脱皮、漏刷现象
4.5.6 电气
4.5.6.1 电气线路安装应平整、牢固、顺直,过墙应有导管。导线连接必须紧密,铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时,连接点必须紧密、可靠,使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于1MΩ/KV。
4.5.6.2 应按套安装电表或预留表位,并有电器接地装置。
4.5.6.3 照明器具等低压电器安装支架必须牢固,部件齐全,接触良好,位置正确。
4.5.6.4 各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠,接地电阻值必须答合GBJ232的要求。
4.5.6.5 电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层,曳引机的噪声和震动声不得超过GBJ232的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。
4.5.6.6 对电视信号有屏蔽影响的住宅,电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅,应设置电视共用天线。
4.5.6.7 除上述要求外,同时应符合地区性“低压电气装置规程”的有关要求。
4.5.7 水、卫、消防
4.5.7.1 管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必须符合GBJ242的要求。应按套安装水表或预留表位。
4.5.7.2 高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。
4.5.7.3 卫生间、厨房内的排污管应分设,出户管长不宜超过8m,并不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏,管道排水必须流畅。
4.5.7.4 卫生器具质量良好,接口不得渗漏,安装应平正、牢固、部件齐全、制动灵活。
4.5.7.5 水泵安装应平稳,运行时无较大震动。
4.5.7.6 消防设施必须符合GBJ16、GBJ45的要求,并且有消防部门检验合格签证。
4.5.8 采暖
4.5.8.1 采暖工程的验收时间,必须在采暖期以前两个月进行。
4.5.8.2 锅炉、箱罐等压力容器应安装平正、配件齐全、不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷害。安装完毕后,必须有专业部门的检验合格签证。
4.5.8.3 炉排必须进行12h以上试运转,炉排之间、炉排与炉铁之间不得互相摩擦,且无杂音,不跑偏,不凸起,不受卡,返转应自如。
4.5.8.4 各种仪器、仪表应齐全精确,安全装置必须灵敏、可靠,控制阀门应开关灵活。
4.5.8.5 炉门、灰门、煤斗闸板、烟、风档板应安装平正、启闭灵活,闭合严密,风室隔墙不得透风漏气。
4.5.8.6 管道的管径、坡度及检查井必须符合GBJ242的要求,管沟大小及管道排列应便于维修,管架、支架、吊架应牢固。
4.5.8.7 设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。保温、防腐措施必须答合GBJ242的规定。
4.5.8.8 锅炉辅机应运转正常,无杂音。消烟除尘、消音减震设备应齐全,水质、烟尘排放浓度应符合环保要求。
4.5.8.9 经过48h连续试运行,锅炉和附属设备的热工、机械性能及采暖区室温必须符合设计要求。
4.5.9 附属工程及其它
4.5.9.1 室外排水系统的标高、窨井(检查井)设置、管道坡度、管径均必须符合GBJ14第二章第2.3.4节的要求。管道应顺直且排水通畅,井盖应搁置稳妥并设置井圈。
4.5.9.2 化粪池应按排污量合理设置,池内无垃圾杂物,进出水口高差不得小于5cm。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度,并不应起过两个弯。
4.5.9.3 明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象。
4.5.9.4 房屋入口处必须做室外道路。并与主干道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象。
4.5.9.5 房屋应按单元设置信报箱,其规格、位置须符合有关规定。
4.5.9.6 挂物钩、晒衣架应安装牢固。烟道、通风道、垃圾道应畅通,无阻塞物。
4.5.9.7 单体工程必须做到工完料净场地清、临时设施及过渡用房拆除清理完毕。室外地面平整,室内外高差符合设计要求。
4.5.9.8 群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施,达到应有的质量和使用功能要求。
4.6 质量问题的处理。
4.6.1 影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题,必须约定期限由建设单位负责进行加固补强返修,直至合格。
影响相邻房屋的安全问题,由建设单位负责处理。
4.6.2 对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题,可约定期限由建设单位负责维修,也可采取费用补偿的办法,由接管单位处理。
5.原有房屋的收管验收
5.1 接管验收应具备的条件
a.房屋所有权、使用权清楚;
b.土地使用范围明确。
5.2 接管验收应检索提交的资料
5.2.1 产权资料:
a.房屋所有权证;
b.土地使用权证;
c.有关司法、公证文书和协议;
d.房屋分户使用清册;
e.房屋设备及定、附着物清册。
5.2.2 技术资料:
a.房地产平面图;
b.房屋分间平面图;
c.房屋及设备技术资料。
5.3 接管验收程序
5.3.1 移交人书面提请接管单位接管验收。
5.3.2 接管单位按5.1和5.2条进行审核。对具备条件的,应在15日内签发验收通知并约定验收时间。
5.3.3 接管单位会同移交人按5.4条进行检验。
5.3.4 对检验中发现的危损问题,按5.5条处理。
5.3.5 交接双方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物,核实房屋使用状况。
5.3.6 经检验符合要求的房屋,接管单位应签署验收合格凭证,签发接管文件,办理房屋所有权转移登记。
5.3.7 移交人配合接管单位按接管单位的规定与房屋使用人重新建立租赁关系。
5.4 质量与使用功能的检验
5.4.1 以CJ13和国家有关规定作检验依据。
5.4.2 从外观检查建筑物整体的变异状态。
5.4.3 检查房屋结构、装修和设备的完好与损坏程度。
5.4.4 查验房屋使用情况(包括建筑年代、用途变迁、拆改添建、装修和设备情况)。评估房屋现有价值、建立资料档案。
5.5 危险和损坏问题的处理
5.5.1 属有危险的房屋,应由移交人负责排险解危后,始得接管。
5.5.2 属有损坏的房屋,由移交人和接管单位协商解决,既可约定期限由移交人负责维修,也可采用其它补偿形式。
5.5.3 属法院判决没收并通知接管的房屋,按法院判决办理。
6.交接双方的责任
6.1 为尽快发挥投资效益,建设单位应按4.2和4.3条的要求提前做好房屋交验准备,房屋竣工后,及时提出接管验收申请。接管单位应在15日内审核完毕、及进签发验收通知并约定时间验收。经检验符合要求,接管单位应在7日内签署验收合格凭证,并应及时签发接管文件。未经接管的新建房屋一律不得分配使用。
6.2 接管验收时,交接双方均应严格按照本标准执行。验收不合格时,双方协议处理办法,并商定时间复验,建设单位应按约返修合格,组织复验。
6.3 房屋接管交付使用后,如发生隐蔽性的重大质量事故,应由接管单位会同建设单位组织设计、施工等单位,共同分析研究,查明原因,如属设计、施工、材料的原因应由建设单位负责处理,如属使用不当、管理不善的原因,则应由接管单位负责处理。
6.4 新建房屋自验收接管之日起,应执行建筑工程保修的有关规定由建设单位负责保修,并应向接管单位预付保修保证金。接管单位在需要时用于代修。保修期满,按实结算,也可以在验收接管时,双方达成协议。建设单位一次性拨付保修费用,由接管单位负责保修。保修保证金和保修费的标准由各地自定。
6.5 新建房屋一经接管,建设单位应负责在三个月内组织办理承租手续,逾期不办,应承担因房屋空置而产生的经济损失和事故责任。
6.6 执行本标准有争议而又不能协商解决时,双方均得申请市、县房地产管理机关进行协调或裁决。
附加说明
本标准由建设部标准定额研究所提出。
本标准由建设部房地产标准技术归口单位上海市房屋科学研究所归口。
本标准由南京市房产管理局负责起草。
本标准主要起草人:贾胜年、彭欣祥、张志刚、蔡春升、李桂毓。
本标准由潘其源、郑秀娟、王廷琪、湛国楠、雷同顺、左令、金履范、朱伟年、李汝质同志审改。
本标准委托南京市房产管理局负责解释。


兰州市城镇房屋租赁管理实施细则

甘肃省兰州市房地产管理局


兰州市城镇房屋租赁管理实施细则
兰州市房地产管理局



第一条 为加强我市城镇房屋租赁管理,维护房地产市场秩序,保障房屋租赁双方的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部《城市房屋租赁管理办法》和省、市有关规定,结合兰州市的实际,制定本实施细则(以下简称细则)。
第二条 本细则适用于兰州市城镇及工矿区的房屋租赁。
第三条 本细则所称房屋租赁是指房屋所有权人(含代管人)和国家授权的国有房屋的管理人将房屋(含临时房屋)、房屋内的经营场所、柜台和橱窗出租给他人用于居住、办公、生产(仓储)、经营,或以合作形式与他人从事生产经营的行为。
第四条 本市范围内的公民、法人或其他组织出租房屋,均应遵守本细则。
房屋租赁双方当事人应自觉接受行政主管部门的监督检查,不得妨碍和刁难房屋租赁管理工作人员执行公务。
第五条 房屋租赁行为在办理登记备案、领取《房屋租赁证》后,方合法有效。
第六条 兰州市房地产管理局是全市城镇房屋租赁管理的行政主管部门(以下简称行政主管部门)。兰州市房地产交易中心负责办理城关区、七里河区、安宁区和西固区区域内的房屋租赁登记备案;榆中县、皋兰县、永登县、红古区的房地产交易管理部门负责办理本县、区区域内的房
屋租赁登记备案。
第七条 公民、法人或其他组织对依法享有所有权的房屋和国家授权管理、经营的房屋可以出租。
第八条 按房改政策购买的享有部分所有权的房屋,按购房当年售房成本价向原售房单位补足差价,取得完全产权后,可以出租。
第九条 临时房屋出租,其租期一般不得超过临时房屋的批准使用年限,不得转租、转借。在租期内因城市建设需要拆迁的,租赁合同自行终止。
第十条 下列房屋不得出租:
1.产权不明,证件不齐全的;
2.权属有争议的;
3.司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或以其它形式限制房地产权利的;
4.共有房屋未取得共有人同意的;
5.属于违法建筑物的;
6.不符合安全标准的;
7.已抵押,未经抵押权人同意的;
8.不符合公安、环保、卫生等行政主管部门有关规定的;
9.有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
第十一条 房屋租赁当事人必须签订书面租赁合同。租赁合同应载明以下内容:
1.当事人姓名或者名称及住所;
2.房屋的座落、面积、装修及设施状况;
3.租赁用途;
4.租赁期限;
5.租金及交付方式;
6.房屋修缮责任;
7.转租的约定;
8.变更和解除合同的条件;
9.违约责任;
10.当事人约定的其他事项。
第十二条 房屋租赁期限届满,租赁合同自行终止。如双方同意继续租赁的,必须重新签订租赁合同。
第十三条 租赁期限内,承租人征得出租人同意后,将承租房屋的部分或全部转租给他人,应持转租合同和原出租人同意转租的书面证明材料,按照本细则办理登记备案手续。
转租合同的终止日期不得超过原租赁合同约定的合同终止日期。
第十四条 租赁期限内,房屋出租人转让房屋所有权的,在同等条件下,承租人有优先购买权;如房屋受让人是第三人的,第三人应当继续履行原租赁合同的约定,但必须重新签定租赁合同。
第十五条 出租人在租赁期限内死亡的,其继承人应当继续履行原租赁合同;住宅用房承租人在租赁期限内死亡的,其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租,并按原合同约定重新签定租赁合同。
第十六条 有下列情形之一的,房屋租赁当事人可以变更或者解除租赁合同:
1.符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的;
2.因不可抗力致合同不能继续履行的;
3.租赁双方当事人协商一致。
因变更或者解除租赁合同使一方当事人遭受损失的,除依法可以免除责任的以外,应当由责任方负责赔偿。
第十七条 房屋租赁双方当事人应当自租赁合同签订之日起三十日内,到房屋所在地的房地产交易管理部门申请办理租赁登记备案,领取《房屋租赁证》。
根据本细则第十二条、第十三条、第十四条、第十五条重新签订租赁或转让、转租合同的,按本条一款的规定换领《房屋租赁证》。
第十八条 申请房屋租赁登记备案应当提交下列证件:
1.书面租赁合同;
2.房屋所有权证或其它有效证件;
3.当事人的身份证或单位介绍信。
出租共有房屋,须提交其他共有人同意出租的证明。
出租委托代管房屋,须提交委托代管人授权出租的证明。
第十九条 房屋租赁申请经行政主管部门审查合格后,颁发《房屋租赁证》。
《房屋租赁证》是租赁当事人行为及承租人使用房屋合法的有效凭证。《房屋租赁证》可作为公安部门办理户口的凭证之一。
租赁房屋系用于生产、经营的,还应将《房屋租赁证》悬挂在租赁房屋的明显位置。
第二十条 严禁伪造、涂改、转让、转借《房屋租赁证》。遗失《房屋租赁证》应向原发证机关申请补发。
第二十一条 在租赁期限内,租赁双方按合同约定承担房屋修缮义务。
租赁房屋因得不到及时修缮给一方造成直接经济损失的,另一方应负赔偿责任。
第二十二条 出租人应当依照合同约定的期限将房屋交付承租人;承租人应爱护房屋及其设施,未经出租人同意不得任意搭建、拆改、装修;擅自搭建、拆改、装修而造成出租人损失的,由承租人负责赔偿。
第二十三条 承租人必须按期交纳租金,不得无故拒交或拖欠。
第二十四条 出租人必须按租赁合同约定的租金额收取租金,不得随意抬高或以其他形式变相多收租金。
第二十五条 租赁双方应如实申报租赁房屋租金。申报租金额明显低于市场租金的,由房地产交易管理部门按市场租金核定、收取管理费。
第二十六条 租赁双方发生纠纷可协商解决;协商无效的,可向行政主管部门申请调处,也可直接向房屋所在地的仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。
第二十七条 出租房屋占用的土地系划拨方式取得的,应缴纳租金中所含的土地收益金。土地收益金按照《兰州市房屋出租土地收益金征收标准》收取。
第二十八条 房屋租赁管理费按省、市物价管理部门规定的标准执行。租赁双方各交二分之一。
第二十九条 违反本细则规定,有下列行为之一的,由行政主管部门根据国家、省、市有关规定给予处罚:
1.伪造、涂改、转借《房屋租赁证》的;
2.未按期申请登记备案、领取《房屋租赁证》,在接到责令补办通知后超过十五日不补办手续的;
3.未征得出租人同意和未办理登记备案手续,擅自转租房屋的。
第三十条 房屋租赁管理工作人员徇私舞弊、贪污受贿的,由所在单位给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究其刑事责任。
第三十一条 本细则由兰州市房地产管理局负责解释。
第三十二条 本细则自颁布之日起执行。



1997年12月9日