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房屋买卖合同之合同效力与物权效力区分/蒋汉国

时间:2024-06-02 07:33:52 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9775
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  一、基本案情

  周某在县城建有房屋一栋,2008年7月办理了产权登记手续。次年,周某因生意亏损,欲将该房出售。朋友李某知悉后欲购买周某房屋,经过洽谈,周某将该房作价60万元出售给李某双方于2009年8月15日签订了《房屋买卖合同》。合同签订当天,李某支付了购房款50万元给周某,周某将房屋产权手续交给了李某,双方约定在两个月内办理产权过户手续后由李某支付完余款。合同签订次日,周某外出务工,双方失去联系,后李某亦外出务工,买卖房屋一直未能办理过户手续。2011年中秋节,周某回家过节,此时李某仍未回家。周某见当地房产已大幅升值,即到当地房管部门通过挂失补办了房屋产权手续,将该房以90万元的价格出售给陈某,并办理了房屋过户登记手续。2001年底,李某外出务工回家,找到周某要求其办理房屋过户手续,周某告知房屋已另卖给陈某。周某同意退还购房款并按银行贷款利率付息给李某,但李某不允,只要房屋,双方发生纠纷。李某于2012年3月将周某诉至法院。

  二、分歧

  法院在审理过程中,出现两种不同处理意见。第一种意见认为,李某与周某签订的《房屋买卖合同》有效,应继续履行,讼争房屋归李某所有。虽然周某已将房屋另售陈某,并办理了过户手续。但周某在将房屋另售陈某时隐瞒了该房已出售给李某的事实,具有欺诈性。法院应追加陈某为本案第三人,将周某与陈某签订的《房屋买卖合同》撤销。

  第二种意见认为,虽然李某与周某签订的《房屋买卖合同》是有效合同,但双方未办理产权过户手续。现周某已将该房另售陈某且办理了产权过户手续,实现了物权转移登记,陈某取得了房屋的合法物权。因此,李某与周某签订的《房屋买卖合同》已不能实现其目的,无法实际履行。法院应判决解除李某与周某签订的《房屋买卖合同》,由周某退还购房款给李某,并按违约责任赔偿李某的经济损失。

  三、评析:笔者同意上述第二种意见,其理由是:

  本案是典型的“一物二卖”。李某与周某签订的《房屋买卖合同》是有效合同,李某已实际支付了大部分购房款,为什么还不能取得房屋所有权?这就牵涉到不动产转让中的合同效力与物权效力的关系了。《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力,未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”从该法条可看出,不动产物权登记,最基本的效力表现为,除法律另有规定外,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力,未经登记不发生效力。当事人虽然订立了合法有效的买卖房屋合同,只有依法办理了房屋所有权转让登记后,才发生房屋所有权变动的法律后果;不经登记,法律不认为发生了房屋所有权的变动。基于此,我国对物权变动在立法原则上采用的是债权形式主义,意思主义是例外。

  何为债权形式主义?这是与意思主义、物权形式主义相对而言的。我们知道法律行为是引起物权变动的诸法律事实中最重要的一种,基于法律行为的物权变动如何进行,各国物权立法上有三种模式,即意思主义、物权形式主义、债权形式主义。意思主义是指对物权的设定与移转仅因当事人的债权意思表示而发生效力,亦即标的物所有权移转仅以买卖合同为依据,既不需要另有物权行为,也不需要以交付或登记为所有权移转的生效要件。本案的第一种处理意见就是这种观点。而物权形式主义则指标的物所有权的移转除了买卖合同外,还需要当事人就移转标的物所有权达成物权合同再加上登记或交付始能移转所有权。这种物权变动显得烦琐。债权形式主义指的是意思主义与登记或交付的结合,其核心是:物权的变动,只需在债权的意思表示之外加上登记或者交付即可,不需另有物权的合意。由此,债权形式主义引起 物权变动的要点有二:一是基于法律行为的物权变动须以债权行为的有效为前提;二是登记是不动产物权变动的生效要件。简言之,有效的债权(合同)行为是物权变动的前提和原因,而登记或交付是物权变动的表现形式。我国物权立法原则上采用的是这一模式。具体到本案,李某与周某签订的《房屋买卖合同》,仅是转移不动产物权的意思表示,而不动产登记则是转移物权意思表示的形式,只有二者结合才完成了物权行为。

  由上可看出,合同效力与物权效力是两个应当区分的概念。合同有效并不必然产生物权的变动,但物权变动的前提是必然合同有效。我国《物权法》第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”这就说明以发生物权变动为目的基础关系,主要是合同。而合同是属于债权法律关系的范畴,其成立以及生效应该根据合同法来判断。我国的民法学将这种合同看成是物权变动的原因行为,也就是前述所说的前提,而不动产物权的变动一般只能在登记后生效。依法成立生效的合同也许不能发生物权变动的结果。这可能是因为物权因客观情势发生变迁,使得物权的变动成为不可能;也可能是如本案物权出让人周某的“一物二卖”,其中一个买受人陈某先行进行了不动产登记,其他的买受人李某便不可能取得合同约定转让的物权。

  因此,有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同和物权的设立、变更、转让和消灭本身是两个应当加以区分的概念。除非法律有特别规定,合同一经成立,只要不违反法律、行政法律的强制性规定和损害国家利益、社会公共利益等,亦即不违反《合同法》第五十二条规定的情形,就可以发生效力,属有效合同。合同只是当事人之间的一种合意,产生的是债权债务关系,并不必然与登记联系在一起。而登记是针对民事权利的变动而设定的,它是与物权的变动联系在一起的,是一种物权变动的公示方法。登记针对的并非合同行为,而是针对物权的变动所采取的一种公示方法。如果当事人之间仅就物权的变动达成合意,而没有办理登记,合同仍然有效。本案中李某与周某订立了房屋买卖合同之后,合同就已经生效,但因没有办理登记手续,房屋所有权不能发生移转,李某不能取得物权。相反,陈某与周某就房屋买卖达成了合意即签订了合同,并办理了产权转移手续,房屋所有权发生了转移,陈某取得了物权。所以,在不动产转让中把握好合同效力与物权效力的关系就显得至关重要了

  (作者单位:湖南省道县人民法院)

全面推进“无公害食品行动计划”的实施意见

农业部


关于印发《全面推进“无公害食品行动计划”的实施意见》的通知

农市发〔2002〕12号  

各省、自治区、直辖市及计划单列市农业(农林、农牧)、农垦、畜牧兽医、渔业、农机化、乡镇企业、饲料工业主管厅(局、委、办),各“无公害食品行动计划”试点城市工作领导小组办公室,中国农业(热带农业、水产)科学院、农业系统各国家级和部级质检中心及有关直属事业单位:
  为适应新时期农业和农村经济结构战略性调整和加入世界贸易组织需要,全面提高我国农产品质量安全水平和市场竞争力,根据中共中央、国务院关于加快实施“无公害食品行动计划”的要求和今年全国“菜篮子”工作会议精神,农业部党组决定,从2002年开始,在全国范围内全面推进“无公害食品行动计划”。现将《全面推进“无公害食品行动计划”的实施意见》印发给你们,请在各省、自治区、直辖市人民政府领导下,会同有关部门,结合本地区、本行业实际,认真组织实施。

二OO二年七月二十三日
  

全面推进“无公害食品行动计划”的实施意见


  加快提高农产品质量安全水平,是农业农村经济结构战略性调整的重要内容,也是应对入世挑战,提高我国农产品市场竞争力的一项重要举措,对于保护消费者合法权益和增加农民收入都有重要意义。根据中共中央、国务院关于加快实施“无公害食品行动计划”的要求和全国“菜篮子”工作会议精神,农业部决定,在北京、天津、上海和深圳四城市试点的基础上,从2002年开始,在全国范围内全面推进“无公害食品行动计划”。
  一、实施目标
  通过健全体系,完善制度,对农产品质量安全实施全过程的监管,有效改善和提高我国农产品质量安全水平,力争用5年左右时间,基本实现食用农产品无公害生产,保障消费安全,质量安全指标达到发达国家或地区的中等水平。蔬菜、水果、茶叶、食用菌、畜产品、水产品等鲜活农产品无公害生产基地质量安全水平达到国家规定标准;大中城市的批发市场、大型农贸市场和连锁超市的鲜活农产品质量安全市场抽检合格率达95%以上,从根本上解决食用农产品急性中毒问题;出口农产品的质量安全水平在现有基础上有较大幅度提高,达到国际标准要求,并与贸易国实现对接。
  有条件的地方和企业,应积极发展绿色食品和有机食品。
  二、工作重点
  通过加强生产监管,推行市场准入及质量跟踪,健全农产品质量安全标准、检验检测、认证体系,强化执法监督、技术推广和市场信息工作,建立起一套既符合中国国情又与国际接轨的农产品质量安全管理制度。
  突出抓好“菜篮子”产品和出口农产品的质量安全。主要解决:蔬菜中农药残留超标问题;水果中农药残留超标和激素滥用问题;茶叶中农药残留和重金属超标问题;畜禽饲养过程中药物滥用和畜禽产品药物残留超标及动物疫病问题;水产品生产过程中药物滥用和水产品中有毒有害物质超标及贝类产品的污染问题;农产品产地环境的污染问题等。
  近期工作重点是,解决蔬菜中有机磷农药残留超标、畜禽饲养过程中禁用药物滥用、贝类产品污染以及出口农产品质量安全问题。
  三、推进措施
  (一)加强生产监管
  1、强化生产基地建设。要分期分批创建一批国家级和省级无公害农产品生产基地、标准化生产综合示范区和出口农产品生产基地,加强无规定疫病区建设。
  2、净化产地环境。严格控制工业“三废”和城市生活垃圾对农业生态环境的污染,重点解决化肥、农药、兽药、饲料添加剂等农业投入品对农业生态环境和农产品的污染,采取切实有效的措施,从源头上把好农产品质量安全关。
  3、严格农业投入品管理。按照《农药管理条例》、《兽药管理条例》、《饲料和饲料添加剂管理条例》等有关法规,尽快建立健全农业投入品市场准入制度,定期向社会公布禁用、限用及推荐的农业投入品品种和目录,严格执行农药、兽药、饲料添加剂等农业投入品禁用和限用目录,控制和规范限用农药、兽药、饲料添加剂等农业投入品的使用。加快农业投入品结构调整与优化,逐步淘汰高残毒农业投入品品种,推广高效低残毒品种,科学合理的使用农业投入品。加强对农业投入品市场的监督管理,严厉打击制售和使用假冒伪劣农业投入品行为。
  4、推行标准化生产。要加大无公害农产品生产技术标准和规范的实施力度,指导农产品生产者、经营者严格按照标准组织生产和加工,科学合理使用肥料、农药、兽药、饲料和饲料添加剂等农业投入品和灌溉、养殖用水,加强动植物病虫害的检疫、防疫和防治工作,提高农产品分级、包装、保鲜、贮藏和加工业标准化水平。
  5、提高生产经营组织化程度。积极扶持和发展专业技术协会、流通协会等农村专业合作经济组织和经纪人队伍,通过公司加农户、协会加农户等多种产业化经营方式,促进农业产业化龙头企业带动农产品生产者按照市场需求调整农产品品种布局和结构,提高农产品生产规模化和组织化程度,提升农产品质量安全水平。
  (二)推行市场准入制
  1、建立监测制度。依托各级农业部门现有的检测仪器设备和技术人员,定期或不定期开展农产品产地环境、农业投入品和农产品质量安全状况的监测,确保上市农产品质量安全符合国家有关标准和规范要求。农业部从2003年开始,将蔬菜中农药残留监测和畜产品中使用违禁药物的抽检工作,从四个试点城市扩展到全国省会城市、计划单列市。
  2、推广速测技术。积极倡导在农产品生产基地、批发市场、农贸市场开展农药残留、兽药残留等有毒有害物质残留检测,推广速测技术,检测结果以适当的方式公布,确保消费者的知情权和监督权。
  3、创建专销网点。在农业部和省级定点农产品批发市场以及连锁超市,积极推进安全优质农产品的专销区建设。对获得无公害农产品、绿色食品、有机食品认证和经检测合格的农产品实行专区销售。积极推进农产品和农业投入品连锁经营和集中配送。
  4、实施标识管理。要根据不同农产品的特点,逐步推行产品分级包装上市和产地标识制度。对包装上市的农产品,要标明产地和生产者(经营者)。凡列入农业转基因生物标识管理目录的产品,要严格按照农业转基因生物标识管理规定,予以正确标识或标注。
  5、推行追溯和承诺制度。按照从生产到销售的每一个环节可相互追查的原则,建立农产品生产、经营记录制度,在全国范围内推行猪、牛、羊耳标管理,实现农产品质量安全的可追溯。要通过合同形式,对购销的农产品质量安全做出约定。努力创造有利于公平竞争的市场环境,大力推行“产地与销地”、“市场与基地”、“屠宰厂与养殖场”的对接与互认。建立农产品质量安全承诺制度,生产者要向经营者、经营者要向消费者就其生产、销售的农产品质量安全做出承诺。积极探索不合格农产品的召回、理赔和退出市场流通的机制。
  (三)完善保障体系
  1、加强法制建设。加快农产品质量安全管理方面法律法规的起草进程,各地可根据工作需要和实际情况,制定符合本地工作需要的地方性法规或规定。要严格执行现有农产品质量安全管理方面的法律法规和规章,尽快将农业行政执法工作从农业投入品转向以农产品质量安全为重点的农产品生产全过程执法监督。对查出的有毒有害物质超标的农产品,按照有关规定处理。
  2、健全标准体系。根据农产品质量安全监管需要,按照产前、产中、产后标准相配套的原则,积极采用国际标准,及时清理和修订过时的农业国家标准、行业标准和地方标准,抓紧制定急需的农产品质量安全标准。
  3、完善检验检测体系。加强部级农产品(含农业投入品、农业生态环境)质量安全检验检测中心的建设,充实检测力量,完善仪器设备和手段,提高检测能力。建立健全省、市(县)级农产品质量安全检测机构,积极指导农产品生产基地(企业)、批发市场、农贸市场和连锁超市开展检测工作。
  4、加快认证体系建设。加强农产品质量安全认证体系的建设,组建农产品质量安全认证机构,做好无公害农产品产地认定、产品认证和标识管理工作,开展种植业产品、畜产品、水产品的认证,积极推行GAP(良好农业规范)、HACCP(危害分析与关键控制点)体系认证,大力发展品牌农产品。绿色食品、有机食品作为农产品质量认证体系的重要组成部分,要按照“政府引导、市场运作”的发展方向,加快认证进程,扩大认证覆盖面,提高市场占有率。
  5、加强技术研究与推广。加强农产品质量安全关键控制技术和综合配套技术的研究,加快农药残留、兽药残留等有毒有害物质快速检测仪器设备、方法的筛选比对和推广,抓好新品种、新技术、新产品的研究、开发、推广和技术服务工作。积极推广农产品产地环境净化技术。
  6、建立信息服务网络。将农产品质量安全信息作为农业市场信息体系的重要内容,及时向农产品生产、加工、经营和使用者提供质量、安全、标准、品牌、市场等方面的信息。尽快建立农产品质量安全信息系统。
  7、加大宣传培训力度。各级农业部门要加大对农产品质量安全方面有关政策、法规、标准、技术的宣传和培训力度,提高全社会的质量安全意识,形成全社会关心、支持农产品质量安全管理的氛围。要把农产品质量安全标准化生产技术的推行,与节本增效、增加农民收入的工作紧密结合起来。
  8、增加投入。各级农业部门要积极争取财政、计划等部门加大对农产品质量安全管理方面的支持力度,增加农产品质量安全标准的制修定、检测检验体系建设、农产品质量安全认证、监督检测、无公害农产品生产基地和标准化生产综合示范区、市场信息、农产品质量安全科技攻关、农业技术推广、动植物防疫等方面的资金投入。
  四、组织实施
  各省、自治区、直辖市“无公害食品行动计划”在当地人民政府的领导下,由农业行政主管部门会同有关部门组织实施。各省、区、市和各行业可按照本意见的总体目标,结合本地区和本行业实际,制定切实可行的实施方案。各地可按省会城市、中心城市或旅游开放城市及不同地区分步实施。要加强领导,落实措施,稳步推进。
  各地的“无公害食品行动计划”实施进展情况和在工作中发现的问题,每半年向农业部报告一次。全国“无公害食品行动计划”实施的进展情况,农业部定期向国务院报告。

雅安市人民政府关于印发《雅安市矿产资源及河道砂石资源有偿出让收入管理暂行办法》的通知

四川省雅安市人民政府


雅安市人民政府关于印发《雅安市矿产资源及河道砂石资源有偿出让收入管理暂行办法》的通知
【雅府发〔2006〕33号】


各区县人民政府,市级各部门:
  为落实科学发展观,深度推进“三个转变”,加强对全市矿产资源及河道砂石资源有偿出让收入管理,让市场化配置矿产资源的成果惠及广大人民群众,促进经济和社会事业持续、健康、协调发展,市政府第90次常务会议审议通过了《雅安市矿产资源及河道砂石资源有偿出让收入管理暂行办法》,现印发你们,请遵照执行。
  
  
  
  二○○六年九月三十日
  
  
  
雅安市矿产及河道砂石资源有偿出让收入管理暂行办法

  第一章 总 则
  
  第一条 为了加强对矿产及河道砂石资源的有偿出让收入管理,推进国有资源的市场化配置和地方经济的持续健康发展,根据《中华人民共和国预算法》、《中华人民共和国矿产资源法》、《中华人民共和国水法》、《四川省矿产资源管理条例》、《四川省〈中华人民共和国水法〉实施办法》等有关法律、法规,结合我市实际,制定本办法。
  第二条 本办法所称的矿产及河道砂石资源有偿出让收入包括探矿权、采矿权、河道砂石采砂权等资源性有偿出让收入。
  第三条 本办法所称矿产及河道砂石资源有偿出让收益是指矿产及河道砂石资源有偿出让收入扣除管理和成本费用后的余额。
  第四条 本办法适用于雅安市矿产及河道砂石资源有偿出让价款的收取和使用管理。
  
  第二章 收入管理
  第五条 矿产及河道砂石资源有偿出让收入是政府非税收入,必须严格实行“收支两条线”管理,全额纳入财政综合预算。市、区县财政部门分别设立矿产和河道砂石资源有偿出让财政专户,实行“封闭运行,统一管理”,接受审计的监督检查。
   第六条 行政主管部门负责将招、拍、挂等方式出让的矿产及河道砂石资源有偿出让收入按审批权限,全额缴入同级财政专户。矿产及河道砂石资源出让合同签订后,由行政主管部门填制“缴交矿产及河道砂石资源有偿出让价款登记单”(以下简称登记单)。登记单一式两联,第一联行政主管部门存,第二联财政部门存。负责招、拍、挂等方式出让的行政主管部门代财政部门开具财政票据。
  第七条 财政部门对矿产及河道砂石资源有偿出让收入实行单宗核算办法。由行政主管部门按单宗填制“矿产及河道砂石资源有偿出让价款清算单”(以下简称清算单)。清算单一式两联,第一联行政主管部门存,第二联财政部门存。财政部门应根据行政主管部门填报的清算单,及时进行清算和拨付有关费用。
  
  第三章 收益分成
  第八条 省、市、区县审批权限内有偿出让的矿产及河道砂石资源有偿出让收益,按以下分成比例进行分配:
  (一) 省行政主管部门组织或委托组织的矿产及河道砂石资源有偿出让收入,按省厅委托书规定的比例分成。地方分成收入部分扣除管理费用、成本费用后的收益,按市级30%、区县70%的比例分成。
   (二) 市级行政主管部门审批权限内的矿产及河道砂石资源有偿出让收入,扣除管理费用、成本费用后的收益,按市级30%、区县70%的比例分成。
   (三) 区县行政主管部门审批权限内的矿产及河道砂石资源有偿出让收入,扣除管理费用、成本费用后的收益,按区县90%、市级10%的比例分成。
  
  第四章 支出管理
  第九条 矿产及河道砂石资源有偿出让收入用于:矿产及河道砂石资源有偿出让的管理费用、成本费用支出,工业发展支出,建设社会主义新农村支出,失地无业农民征地补偿支出,地方经济发展支出,教科文卫体育等社会事业发展支出,地质灾害监测、防治支出,河道整治、堤防工程维修、道路等城市基础设施建设和融资还本付息支出,工资性津贴、补贴支出,经市人民政府批准的其他支出。
  第十条 矿产及河道砂石资源有偿出让的管理费用支出范围:
  (一)矿产及河道砂石资源有偿出让收入按地方分成收入总价款的4%提取周转资金,用于矿产及河道砂石资源有偿出让前期工作、土地储备周转费用。
  (二)勘查开采区和矿产及河道砂石资源开采的审批、登记业务费,探矿权和采矿权纠纷调处费,管理设备和信息系统维护费,矿产及河道砂石资源规划及专项规划、矿产及河道砂石资源勘查开发方案审查经费,矿产及河道砂石资源管理的重大政策调查研究、制度建设、宣传、业务培训费及工作经费等支出。
  (三)经市人民政府批准的其他支出。
  财政部门对管理费用实行报审制管理。
  第十一条 矿产及河道砂石资源有偿出让的成本费用支出范围:
  (一)矿产及河道砂石资源有偿出让的地质勘探、勘查、开发和补偿性支出。
  (二)矿产及河道砂石资源有偿出让公告费、评估费、测量费以及采用招标、拍卖、挂牌等方式出让所需的相关成本费用支出。
  财政部门对成本费用实行清算制管理。
  第十二条 市级分成收益纳入财政综合预算安排的支出项目和支出比例。
  (一)工业发展资金,按市级分成收益的5%提取。主要用于支持我市产业结构的调整,实现市委、市政府提出的“工业富市强市”战略目标。
  (二)建设社会主义新农村支出,按市级分成收益的3%提取。主要用于贯彻落实中央、省委和市委、市政府有关建设社会主义新农村要求。以发展农村经济为中心,协调推进农村经济建设、政治建设、文化建设、社会建设和党的建设,促进农民持续增收,全面推进农村各项社会事业发展。
  (三)失地无业农民征地补偿资金,按市级分成收益的5%提取。主要用于雅安市规划区内征地农民的征地、拆迁补偿、一次性生活费、最低生活保障资金、就业补助金、失业就业养老保险等社会保障支出。
  (四)地方经济发展资金,按市级分成收益的5%提取。
  主要用于工农业重点项目建设,解决地方经济发展中存在的突出和重点问题,大力推动地方经济发展。
  (五)教科文卫体育等社会事业发展支出,按市级分成收益的20%提取。主要用于教育、科学、文化、广播、体育等社会事业协调发展支出。促进教育事业的可持续发展,提高区县转化推广科技成果和广大农民依靠科技增收致富的能力,推进文化体制改革,推动文化和体育基础设施建设。
  (六)城市基础设施建设和融资还本付息支出,按市级分成收益的22%提取。主要用于城市基础设施建设,经营城市融资还本付息和化解政府债务等支出。
  (七)工资性津贴、补贴支出,按市级分成收益的35%提取。主要用于弥补地方财政预算,对公务员的工资性津贴、补贴资金不足。
  (八)其他支出按市级分成收益的5%提取。用于政府不可预见支出。
  
  第五章 附 则
  第十三条 国务院、省人民政府出台新规定的,从其规定。
  第十四条 各区县可根据实际情况制定本级的管理办法,并报市财政局、市国土资源局、市水利局备案。
  第十五条 本办法自发布之日起施行。此前所有未清算的矿产及河道砂石资源有偿出让收入的管理,适用本办法。
  第十六条 本办法由雅安市财政局负责解释。