江苏省无锡市人大常委会


无锡市第十四届人民代表大会常务委员会公告第20号



　　《无锡市土地登记条例》已由无锡市第十四届人民代表大会常务委员会第二十八次会议于2011年6月29日制定，经江苏省第十一届人民代表大会常务委员会第二十三次会议于2011年7月16日批准，现予公布，自2011年10月1日起施行。


　　　　　　　　　　　　　 　　　　　2011年7月16日


无锡市土地登记条例


　　（2011年6月29日无锡市第十四届人民代表大会常务委员会第二十八次会议制定

　2011年7月16日江苏省第十一届人民代表大会常务委员会第二十三次会议批准）



第一章　总　则

　　第一条 为了规范土地登记行为，保护土地权利人的合法权益，维护土地交易安全，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
　　第二条 自然人、法人和其他组织在本市行政区域内的土地权利登记，适用本条例。
　　第三条 本条例所称土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律、法规规定需要登记的其他土地权利，记载于土地登记簿公示的行为。
　　前款规定的国有土地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权；集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权。
　　第四条 土地登记实行属地登记原则。
　　土地所有权、土地使用权证书，由市、县级市人民政府核发。市辖区内的集体土地所有权、集体土地使用权证书，可以由区人民政府核发。
　　第五条 市、县级市国土资源行政管理部门是本行政区域内土地登记主管部门，负责土地权利登记，并核发土地抵押权、地役权等土地他项权利证明书。
　　市国土资源行政管理部门的派出机构按照规定的职责，负责土地登记的有关工作。
　　第六条 市、县级市国土资源行政管理部门应当遵循公开、便民、规范、高效的原则，建立健全土地登记信息系统。
　　土地登记形成的资料，由国土资源行政管理部门负责管理，保障资料信息安全，并按照土地登记资料公开查询的有关规定，为土地权利人、利害关系人和有关国家机关等提供查询服务。
　　第七条 市国土资源行政管理部门应当依据本条例制定土地登记技术规范，并向社会公布。
　　第八条 土地登记人员应当具备与其岗位相适应的专业知识。从事土地权属审核和登记审查的工作人员，应当持有国务院国土资源行政管理部门颁发的土地登记上岗证书。
　　第九条 规范土地登记代理行为，促进土地登记代理市场健康有序发展。
　　土地登记代理机构应当依法取得相应资质，并在其业务范围内从事土地登记代理业务。

第二章　一般规定

　　第十条 土地登记类型包括总登记、初始登记、变更登记、注销登记、其他登记等。
　　前款规定的土地总登记按照国家有关规定执行;其他登记包括更正登记、异议登记、预告登记、查封登记、撤销登记。
　　第十一条 土地以宗地为基本单元进行登记。
　　宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。
　　两个以上土地权利人共同拥有一宗土地的所有权或者使用权的，为共有宗地。共有宗地分为按份共有和共同共有。
　　第十二条 土地登记应当依照申请进行，但法律、法规另有规定的除外。
　　土地登记的一般程序为：申请、受理、审核、登记、核发或者注销土地权利证书。
　　第十三条 申请人申请土地登记，应当提交下列材料：
　　（一）土地登记申请书；
　　（二）申请人身份证明材料；
　　（三）土地权属来源证明；
　　（四）地上附着物权属证明；
　　（五）依法完税或者减免税凭证；
　　（六）涉及地籍调查的，还应当提交地籍调查成果资料；
　　（七）法律、法规和土地登记技术规范规定的其他材料。
　　第十四条 申请人申请土地登记提交的材料和反映的情况应当真实，并对真实性负责。
　　申请登记材料应当提供原件；不能提供原件的，应当提交经有权机关确认与原件一致的复印件。
　　申请材料是外文的，应当提交中文译本。外文材料与中文译本内容不一致的，以中文译本为准。
　　第十五条 申请人申请下列土地登记前，应当进行地籍调查：
　　（一）集体土地所有权初始登记；
　　（二）集体土地使用权初始登记；
　　（三）国有土地使用权初始登记；
　　（四）宗地范围变化的其他登记。
　　地籍调查成果应当符合有关地籍调查规范和数据建库要求。
　　第十六条 申请人可以委托有资质的专业技术单位对本条例第十五条规定的土地进行地籍调查，相邻利害关系人应当予以配合。
　　相邻利害关系人无正当理由不配合的，可以根据有关地籍资料、现状界址及当事人指认的土地权属界线等形成地籍调查结果。国土资源行政管理部门确认地籍调查结果后，书面通知相邻利害关系人。相邻利害关系人自收到通知之日起十五日内未提出异议的，地籍调查结果生效；提出异议的，依照土地管理法律、法规和国家有关规定处理。
　　第十七条 委托代理人申请土地登记的，应当提交授权委托书和代理人身份证明等材料。
　　代理境外申请人申请土地登记的，授权委托书和申请人身份证明应当经依法公证或者认证。
　　未成年人的土地权利，应当由其监护人代为申请登记。申请办理未成年人土地登记的，应当提交监护人身份证明材料。
　　第十八条 国土资源行政管理部门对土地登记申请材料应当当场接收，并出具收件凭证。
　　申请材料不齐全或者不符合法定形式的，国土资源行政管理部门应当当场或者在五日内一次性书面告知申请人需要补正的全部内容。没有要求补正的，出具收件凭证之日即为受理日。
　　第十九条 国土资源行政管理部门受理土地登记申请后，应当对土地登记申请进行审核，必要时，可以就有关登记事项向申请人询问，也可以对申请登记的土地进行实地查看。
　　第二十条 国土资源行政管理部门应当对受理的土地登记申请进行审查，并按照下列规定办理登记手续：
　　（一）根据对土地登记申请的审核结果，以宗地为单位填写土地登记簿；
　　（二）根据土地登记簿的相关内容，以权利人为单位填写土地归户卡；
　　（三）根据土地登记簿的相关内容，以宗地为单位填写土地权利证书。对共有宗地的，应当为两个以上土地权利人分别填写土地权利证书。
　　国土资源行政管理部门在办理土地所有权和土地使用权登记手续前，应当报经同级人民政府批准。
　　第二十一条 土地登记簿是土地权利归属和内容的根据，应当载明下列内容：
　　（一）土地权利人的姓名或者名称、地址；
　　（二）土地的权属性质、使用类型、取得时间和使用期限、权利以及内容变化情况；
　　（三）土地的坐落、界址、面积、宗地号、用途和取得价格；
　　（四）地上附着物情况。
　　土地登记簿应当加盖人民政府土地登记专用章。
　　土地登记簿采用电子介质的，应当每天进行异地备份，并有唯一、确定的纸介质转化形式。
　　第二十二条 土地权利证书是土地权利人享有土地权利的证明。
　　土地权利证书记载的事项，应当与土地登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明土地登记簿确有错误外，以土地登记簿为准。
　　第二十三条 登记申请已受理但申请登记的事项尚未记载于土地登记簿之前，申请人可以撤回登记申请。
　　第二十四条 有下列情形之一的，国土资源行政管理部门可以中止办理登记，并书面通知申请人：
　　（一）申请登记事项涉及已受理的更正登记或者异议登记的;
　　（二）利害关系人对申请登记事项提出异议的；
　　（三）法律、法规规定可以中止的其他情形。
　　中止登记事由消失后，国土资源行政管理部门应当恢复办理登记。
　　第二十五条 有下列情形之一的，国土资源行政管理部门不予登记：
　　（一）土地权属有争议的；
　　（二）土地违法违规行为尚未处理或者正在处理的；
　　（三）未依法足额缴纳土地有偿使用费和其他税费的；
　　（四）申请登记的土地权利超过规定期限的；
　　（五）法律、法规规定不予登记的其他情形。
　　不予登记的，应当书面告知申请人不予登记的理由。
　　第二十六条 《中华人民共和国土地管理法》实施前，已在实际使用但尚未办理土地登记的，由市人民政府另行制定相应的登记办法。
　　第二十七条 国土资源行政管理部门应当自受理土地登记申请之日起二十日内，办结土地登记手续。因特殊原因需要延期的，应当经国土资源行政管理部门负责人批准，但最长不得超过十日。
　　需要中止登记或者公告的，中止或者公告时间不计入登记时限。
　　第二十八条 土地权利证书严重损毁或者记事栏记载已满的，土地登记权利人可以向国土资源行政管理部门申请换证。
　　土地权利证书灭失、遗失等的，土地权利人应当在土地所在地的主要媒体上刊登灭失、遗失声明后，向国土资源行政管理部门申请补证。
　　换证、补证申请事由经审核属实的，国土资源行政管理部门应当予以换证、补证，将有关事项记载于土地登记簿，并在换发、补发的土地权利证书上注明“换发”或者“补发”字样。
　　第二十九条 以出让方式取得的土地上的房地产转让、变更时，应当先办理房屋权属转移或者变更登记，再办理土地使用权变更登记。
　　以划拨方式取得的土地上的房地产和其他限制转让的房地产发生转让的，应当经有批准权的人民政府批准后，办理土地使用权变更登记。

第三章　初始登记

第一节 集体土地初始登记

　　第三十条 农民集体土地所有权，由所属集体经济组织申请初始登记，土地所有权主体登记为集体经济组织。
　　尚未成立集体经济组织的，属于镇、街道所有的农民集体土地所有权，由镇人民政府、街道办事处代为申请初始登记，土地所有权主体登记为镇、街道农民集体；属于村或者村内两个以上农民集体所有的集体土地所有权，由村民委员会或者居民委员会代为申请初始登记，土地所有权主体登记为相应的农民集体。
　　第三十一条 下列集体土地的使用权人，可以申请集体土地使用权初始登记：
　　（一）依法使用的集体建设用地；
　　（二）本集体经济组织成员依法使用的宅基地；
　　（三）集体经济组织依法用于入股、联营等形式兴办企业的集体建设用地；
　　（四）依法用于农业生产的集体农用地。

第二节 国有土地使用权初始登记

　　第三十二条 下列国有土地的使用权人，可以申请国有土地使用权初始登记：
　　（一）依法以划拨、出让、国有土地租赁、国有土地使用权作价出资或者入股、国家授权经营等方式取得的国有建设用地；
　　（二）依法纳入政府储备的国有土地；
　　（三）依法取得的国有农用地；
　　（四）法律、法规规定可以设立土地使用权初始登记的其他国有土地。
　　第三十三条 国有建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。
　　国有建设用地使用权依照合法用地批准文件或者土地使用权出让合同规定的使用权类型、空间范围、用途、年限等进行初始登记。
　　第三十四条 地下国有建设用地使用权的登记面积为地下建筑物的水平投影最大面积，宗地图上注明所处层次、竖向高程和起止深度等情况。
　　独立开发建设的地下工程用于经营性用途的，在依法办理土地有偿使用手续后，方可办理地下国有建设用地使用权初始登记。
　　结合地表建筑开发建设的地下工程，其地下国有建设用地使用权可以与地表国有建设用地使用权一并登记；分别登记的，地下国有土地使用权证书上应当注明地表土地权利状况、利用现状等情况。
　　第三十五条 建筑区划内的地下汽车库（位），其地下土地使用权登记的年限应当与地表土地使用权出让最高年限一致，并在国有土地使用证书上注明“地下汽车库（位）”字样。
　　第三十六条 地铁工程按照站、场划分宗地，由产权人在建设项目用地批准后，申请地下空间国有建设用地使用权初始登记。
　　连接地下站场之间的地下轨道线路及管线共同沟用地，其登记发证规范另行制定。

第三节 土地他项权利初始登记

　　第三十七条 合法取得并领取土地使用权证的土地使用权设定抵押权的，可以申请土地抵押初始登记。
　　申请土地使用权抵押初始登记的，抵押权人和抵押人应当持土地权利证书、主债权债务合同、抵押合同以及相关证明材料，共同申请登记。
　　第三十八条 同一宗地多次抵押的，以抵押登记申请先后为序办理抵押初始登记。同一宗地同时申请抵押给多个抵押权人的，抵押权人应当就抵押登记权利顺序、范围协商一致。
　　第三十九条 下列土地权利不予办理抵押初始登记：
　　（一）土地所有权；
　　（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；
　　（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施占用范围内的土地使用权；
　　（四）权属有争议的土地使用权；
　　（五）依法被查封的土地使用权；
　　（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他土地权利。
　　第四十条 合法取得并领取土地使用权证的土地使用权设定地役权的，供役地权利人和需役地权利人可以凭土地权利证书和地役权合同等相关证明材料，向国土资源行政管理部门申请地役权初始登记。
　　符合地役权登记的，国土资源行政管理部门应当将地役权合同约定的有关事项分别记载于供役地和需役地的土地登记簿和土地权利证书，并将地役权合同保存于供役地和需役地的宗地档案中。
　　第四十一条 供役地、需役地分属不同国土资源行政管理部门管辖的，由供役地登记的国土资源行政管理部门负责地役权初始登记，并通知需役地登记的国土资源行政管理部门记载于需役地的土地登记簿。

第四章 变更登记
第一节 集体土地变更登记

　　第四十二条 集体土地所有权有下列情形之一的，集体土地所有权人应当申请办理土地所有权变更登记：
　　（一）已成立集体经济组织的集体土地所有权仍登记在原非集体经济组织名下的；
　　（二）集体经济组织名称变更的；
　　（三）集体经济组织合并、分立的；
　　（四）集体经济组织之间依法交换土地的；
　　（五）部分集体土地被依法征收的；
　　（六）法律、法规规定应当变更登记的其他情形。
　　第四十三条 集体土地使用权有下列情形之一的，其使用权人应当申请办理土地使用权变更登记：
　　（一）依法取得的集体建设用地使用权转让的；
　　（二）因法人或者其他组织合并、分立、兼并、破产等原因致使土地使用权依法发生转移的；
　　（三）本集体经济组织成员的宅基地使用权依法发生变更的；
　　（四）因人民法院、仲裁机构生效的法律文书或者因继承、受遗赠取得土地使用权的；
　　（五）因处分抵押物导致土地使用权依法发生变更的；
　　（六）土地权利人的姓名或者名称、土地坐落、土地用途等发生变化的；
　　（七）法律、法规规定应当变更登记的其他情形。

第二节 国有土地使用权变更登记

　　第四十四条 国有土地使用权有下列情形之一的，国有土地使用权人应当申请办理土地使用权变更登记：
　　（一）依法以出让、租赁、作价出资或者入股方式取得的国有建设用地使用权转让的；
　　（二）依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施致使建设用地使用权转移的；
　　（三）因法人或者其他组织合并、分立、兼并、破产等原因致使土地使用权发生转移的；
　　（四）因人民法院、仲裁机构生效的法律文书或者因继承、受遗赠取得土地使用权的；
　　（五）因处分抵押物导致土地使用权发生变更的；
　　（六）土地权利人的姓名或者名称、土地坐落、土地用途发生变化的；
　　（七）法律、法规规定应当变更登记的其他情形。
　　第四十五条 商品房建设项目竣工后，建设单位应当在申请房屋初始登记之前，向国土资源行政管理部门申请用地条件复核验收。
　　建筑区划内商品房竣工销售的，建设单位应当向国土资源行政管理部门申请办理土地使用权分割转让登记。
　　第四十六条 商品交易市场内商铺、摊位出售等涉及土地使用权分割转让变更登记的，不得违反土地出让合同中有关禁止或者限制出售的约定。
　　土地使用权分割转让变更登记涉及文物保护单位和历史建筑的，应当落实国有土地划拨决定和出让、转让合同中明确的划拨对象和受让人对文物保护单位、历史建筑的保护义务。
　　第四十七条 建筑区划内依法属于全体业主共有的道路、绿地等公共场所以及公用设施用房、物业服务用房和汽车库（位）占用的土地不分割，其使用权由建筑区划内全体业主共有，分别在业主国有土地使用证上注记。
　　第四十八条 建筑区划内登记为建设单位所有的汽车库（位），建设单位通过出售、附赠等形式向业主转让后，当事人可以持相关转让协议等材料，申请办理国有土地使用权变更登记，在业主房屋相应的土地使用证书上注记。
　　建筑区划内汽车库（位）土地使用权转让的，应当首先满足本建筑区划内业主的需要。
　　第四十九条 经济适用房、农民安置房等建筑区划内的土地使用权分割转让变更登记，参照本条例第四十五条、第四十七条的规定办理。

第三节 土地他项权利变更登记

　　第五十条 土地抵押权有下列情形之一的，当事人可以申请土地抵押权变更登记：
　　（一）已设立抵押权的土地使用权变更的；
　　（二）经依法登记的土地抵押权因主债权被转让而转让的；
　　（三）法律规定可以进行土地抵押权变更的其他情形。
　　第五十一条 地役权有下列情形之一的，当事人可以申请地役权变更登记：
　　（一）已设立地役权的土地使用权变更的；
　　（二）需役地权利人等发生变化的；
　　（三）法律规定可以进行地役权变更的其他情形。

第五章　注销登记

　　第五十二条 因自然灾害等原因造成土地权利消灭的，土地权利人应当持土地权利证书及相关证明材料，申请注销登记。
　　非住宅国有建设用地使用权期限届满，国有建设用地使用权人未申请续期或者申请续期未获批准的，当事人应当在期限届满之日起十五日内，持土地权利证书，申请注销登记。
　　已经登记的土地抵押权、地役权终止的，当事人应当在该土地抵押权、地役权终止之日起十五日内，持相关证明文件，申请土地抵押权、地役权注销登记。
　　第五十三条 当事人未按照本条例第五十二条规定申请注销登记的，国土资源行政管理部门责令当事人限期办理；逾期不办理的，应当进行注销公告，公告期满后直接办理注销登记。
　　第五十四条 有下列情形之一的，国土资源行政管理部门可以直接办理注销登记，并告知原土地权利人:
　　（一）国有土地被依法收回的；
　　（二）集体土地被依法征收的；
　　（三）人民法院、仲裁机构生效的法律文书确认土地权利消灭，当事人未办理注销登记的。
　　第五十五条 土地登记注销后，土地权利证书应当收回；确实无法收回的，应当在土地登记簿上注明，并经公告后作废。

第六章 其他登记
第一节 更正登记

　　第五十六条 土地权利人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以持土地权利证书和证明登记错误的相关材料，申请更正登记。
　　利害关系人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以持证明登记错误的相关材料、土地权利人书面同意更正的证明文件等，申请更正登记。
　　第五十七条 国土资源行政管理部门受理更正登记后，经审核确有错误的，应当按照规定予以更正，将更正登记事项记载于土地登记簿，并办理原土地权利证书的更换或者注销手续；经审核登记无误的，不予更正，并书面通知当事人。
　　第五十八条 国土资源行政管理部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，应当书面告知当事人在十五日内持土地权利证书办理更正登记；当事人逾期不办理的，国土资源行政管理部门应当按照有关规定办理更正登记。
　　更正登记涉及土地权利归属的，国土资源行政管理部门应当对更正登记结果进行公告，原土地权利证书作废。

第二节 异议登记

　　第五十九条 利害关系人认为土地登记簿记载的事项有错误，土地登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。
　　第六十条 国土资源行政管理部门受理异议登记后，应当将异议事项记载于土地登记簿，并向申请人颁发异议登记证明，同时通知土地登记簿记载的权利人。
　　第六十一条 异议登记期间，未经异议登记申请人同意，不得办理土地权利的变更登记或者设定土地他项权利。
　　第六十二条 自异议登记之日起十五日内，申请人未向人民法院提起诉讼的，异议登记失效；已经提起诉讼的，申请人应当在三日内告知国土资源行政管理部门。
　　人民法院对异议登记申请人的诉讼请求不予支持的，土地登记簿记载的权利人可以持生效的法律文书申请注销异议登记。
　　人民法院对异议登记申请人的诉讼请求予以支持的，异议登记申请人可以持生效的法律文书向国土资源行政管理部门申请办理相关登记手续。
　　第六十三条 异议登记失效后，原申请人就同一事实和理由再次申请异议登记的，国土资源行政管理部门不予受理。

第三节 预告登记

　　第六十四条 有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：
　　（一）土地使用权转让的；
　　（二）以土地使用权设定抵押的；
　　（三）法律、法规规定可以预告登记的其他情形。
　　第六十五条 申请预告登记的，申请人应当提交土地使用权转让协议或者设定土地使用权抵押的合同、当事人关于预告登记的约定等材料。
　　对符合预告登记条件的，国土资源行政管理部门应当将相关事项记载于土地登记簿，并向申请人颁发预告登记证明。
　　第六十六条 预告登记后，当事人应当自能够办理土地使用权转让、抵押登记之日起三个月内申请登记。
　　预告登记有效期内，未经预告登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。
　　第六十七条 各类预告登记未在法律规定的期限内办理土地使用权转让、抵押登记或者债权消灭的，预告登记失效。

第四节 查封登记

　　第六十八条 人民法院对土地使用权实施查封或者进行实体处理前，应当向国土资源行政管理部门查询该土地的权属状况。
　　人民法院执行集体土地使用权时，经与国土资源行政管理部门取得一致意见后，可以裁定予以处理，但应当告知权利受让人到国土资源行政管理部门办理土地征收和国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金及有关税费。
　　第六十九条 司法机关、行政机关依法对土地权利实施查封或者预查封等限制措施的，国土资源行政管理部门应当根据生效法律文书和协助执行通知书，办理查封登记或者预查封登记。
　　查封、预查封期间，国土资源行政管理部门不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。
　　第七十条 国土资源行政管理部门在协助人民法院执行土地使用权时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。
　　国土资源行政管理部门认为人民法院的查封、预查封裁定书或者其他生效法律文书错误的，可以向人民法院提出审查建议，但不得停止办理协助执行事项。
　　第七十一条 土地使用权在预查封期间登记为被执行人所有的，预查封登记自动转为查封登记。
　　第七十二条 查封登记的顺序按照人民法院送达协助执行通知书的时间先后进行排列，先送达的办理查封登记，后送达的办理轮候查封登记。
　　办理轮候查封登记的，国土资源行政管理部门应当将该土地使用权已被查封的事实及查封的有关情况书面告知相关人民法院。
　　第七十三条 查封、预查封期限届满或者司法机关、行政机关解除查封的，查封登记、预查封登记失效，国土资源行政管理部门应当注销查封登记、预查封登记。
　　人民法院对已查封的土地使用权可直接进行处分，国土资源行政管理部门应当协助办理土地使用权变更登记，原登记的轮候查封失效。国土资源行政管理部门应当将该土地使用权已被处分和变更登记的有关情况书面告知相关人民法院。

第五节 撤销登记

　　第七十四条 有下列情形之一的，国土资源行政管理部门报经人民政府批准后可以撤销原土地登记，但影响土地上已设定的其他权利或者土地使用权已由善意第三人取得的除外：
　　（一）司法机关、仲裁机构、行政机关发生法律效力的文书证明当事人以非法手段获取土地登记的；
　　（二）因国土资源行政管理部门的原因导致登记事项错误，通过更正登记不能纠正的；
　　（三）登记原因证明文件被依法认定无效或者被撤销的；
　　（四）法律、法规规定可以撤销土地登记的其他情形。
　　第七十五条 撤销土地登记的，国土资源行政管理部门应当书面告知权利人，收回土地权利证书；无法收回的，国土资源行政管理部门应当公告作废，并在土地登记簿上记载。
　　第七十六条 土地登记撤销后，土地登记簿记载信息调整为原登记状态。

第七章 法律责任

　　第七十七条 因当事人未依法及时申请登记，导致国土资源行政管理部门仍依照土地登记簿记载的内容办理登记，造成的损害由当事人自行承担。
　　第七十八条 当事人在申请办理土地登记时隐瞒真实情况或者提交虚假材料，造成登记错误给他人造成经济损失的，依法承担民事责任。
　　第七十九条 因国土资源行政管理部门工作人员职务行为的过错，导致土地登记错误，造成他人损失的，国土资源行政管理部门应当承担赔偿责任。对因故意或者重大过失造成登记错误的工作人员，国土资源行政管理部门有权追偿。
　　第八十条 伪造、使用伪造的土地权利证书，故意涂改或者毁坏土地登记信息资料的，当事人应当承担相应法律责任。
　　伪造的土地权利证书，由国土资源行政管理部门予以收缴。
　　第八十一条 国土资源行政管理部门工作人员有下列行为之一的，由其所在单位或者上级行政主管部门依法予以行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
　　（一）擅自涂改、毁损、伪造土地登记簿；
　　（二）对不符合登记条件的登记申请予以登记，或者对符合登记条件的登记申请不予登记；
　　（三）其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的行为。

第八章　附　则

　　第八十二条 土地承包经营权登记，依照土地承包经营相关法律、法规等规定办理。
　　第八十三条 本条例涉及的公告，应当在当地主要媒体或者国土资源行政管理部门门户网站上发布，公告期限为十五日。
　　第八十四条 本条例自2011年10月1日起施行。

论虚拟财产与虚拟财产交易

林立


论文提要：
本文从网络游戏的高速发展引发的法律问题谈起，以一虚拟财产案例为切入口，分析了虚拟财产和虚拟财产交易的法律特征，最后提出对建立虚拟财产和虚拟财产交易制度的初步构想。

此下正文：
网络游戏是互联网的一项重要衍生产品，自其问世以来，发展迅猛，逐渐成为一个重要的新兴产业，其规模和利润都相当可观。（2003年，原先深陷财务危机的著名门户网站网易公司（www.163.com）靠网络游戏和短信服务两项业务扭亏为盈，走出网络经济的“寒冬”，其董事长丁磊亦成为了《财富》杂志评选的中国首富，成为新经济的成功典范，其影响力可见一斑。） “网络社会一旦成形，更深层的改变将是时空象限的突破” 1。“如果说反映农业社会交易形态的第一代民法，基本上还不需要区分负担和处分行为（意思主义），到了多层分工、大量生产的工业社会，却难免捉襟见肘的话；以德国民法为典型的第二代民法，虽已可用高度抽象的法律行为概念来处理远距和未来物的交易” 2，“但它是不是足够应付二十一世纪网络社会的虚拟产品交易，
架构在旧时空象限上的时效制度、交付原则或法律行为基础理论，又需要何种补充，甚至根本的改变，都还不得而知。十九世纪的Pandekten学派在坚守形式概念的同时，面对扑天盖地而来的工业革命浪潮，仍能发挥创造与整合能力，而使其创造的体系保有响应的弹性” 3。面对新经济浪潮的冲击，面对快速转变的交易结构，传统的民法财产理论是否还能适应网络游戏中的虚拟财产和虚拟财产交易等新型法律关系，是否需要进行修正和创新？这些问题都无法回避，必须在法学理论上和司法实践中加以解决。
网络游戏最大的特点是它构建了一个现实社会外的虚拟社会。而虚拟社会与现实社会有很大的不同，有其相对的封闭性和独立性。虚拟社会是先由网络游戏开发者初步构建，再由游戏公司与玩家共同发展、完善的一个游戏社会，其创建过程中往往没有配套完备的规范、制度，使得虚拟行为的发生、结束都带有很大的随意性。虚拟社会的形态，很大程度上取决于游戏开发者的初始设计，但显然网络游戏公司并未建立一套规范、完备的虚拟社会制度。一方面，网络游戏公司对于法律制度并不熟悉，缺少创立虚拟社会法律平台的专业人才。另一方面，建立严格的管理制度对游戏公司缺乏利益刺激甚至在吸引玩家方面有一定的反作用。宽松的游戏环境对于玩家来说，可能更具有吸引力。玩家热衷于网络游戏，很大程度上就是因为游戏的自由、无序和随意性。而且规范管理本身并不能给游戏公司直接带来经济利益。松散、无序化的管理，增加了虚拟社会的法律关系中的不确定因素，在纠纷发生时，缺乏有效的处理机制，致使纠纷难以解决，权利状态无法恢复平衡。
在虚拟社会中，游戏公司与玩家之间，玩家之间会发生许多的虚拟行为，如虚拟婚姻、虚拟交易、虚拟财产。其中，有些虚拟行为，与法律基本无涉，或者无法得到法律的认可。如虚拟婚姻，由于其不具备法定的结婚要件，不能得到法律认可，只能以游戏形式存在，但也可能间接地引发一些法律纠纷，例如已婚者与婚外异性的虚拟婚姻是否构成婚姻过错行为。还有些虚拟行为，直接涉及到法律上权益争执，需要法律进行有效的调整，如虚拟财产和虚拟财产交易。下面将以一个虚拟财产案例为例对虚拟财产和虚拟财产交易的法律特征进行分析。
案例：原告河北的网络游戏玩家李宏晨在过去的两年时间里，共花费几千个小时的精力和上万元的现金，在一个名叫“红月”的游戏中积累和购买了虚拟的“生物武器”几十种，但却在2003年初都不翼而飞了。于是他想到了报警，但警方却以技术力量不足拒绝立案。后经查证，这些“装备”被另外一个玩家盗走了，李宏晨找到游戏运营商北极冰科技发展公司进行交涉，但该公司却拒绝将盗号者真正资料
交给李宏晨。于是，李宏晨以游戏运营商侵犯了他的私人财产权为由，将北极冰科技发展有限公司告上了法庭。该案例中有二个虚拟行为，一是玩家的实体财产转化为虚拟财产，二是网络游戏营运商对游戏运营的管理行为。争议的焦点在于虚拟财产是否具有价值，网络游戏公司对虚拟财产交易的管理行为是否对游戏玩家构成侵权。
一、虚拟财产。
虚拟财产是否具有法律价值，就必须看其是否符合法律对财产的定义。法律意义上的财产，必须具备两个特征：可为人所控制，能带来一定经济利益。虚拟财产专属于游戏玩家或游戏营运商，能够被其所有者支配、管理和使用。“玩家能实实在在地感知到‘物’的存在，当这些‘物’被损坏、丢失、毁灭时，玩家的感受与在现实世界‘物’被损坏、丢失、毁灭的感受近似甚至相同。”4也就是说虚拟财产具有可控制性。有人认为，“虚拟财产是无形的物质形态，是由光、电（电子）等物质聚合成的‘物’。”5这种观点混淆了虚拟财产的形态和载体。虚拟财产的光影形象不是虚拟财产本身，而是其载体和表现形式。虚
拟财产的“虚拟”实际上是我们观念中对虚拟财产的无实体形式的错觉，而不是虚拟财产本身是虚构、虚幻的。虚拟财产还具有可交易性，
能够通过与实体财产的交换，实现其真实价值，从而给出卖者带来经济收益。虚拟财产具备了法律意义上的物的特性，与实体财产并无本质的区别。实际上，虚拟社会并不是一个完全封闭的“世外桃源”，仍然与现实社会有着千丝万缕的联系，现实社会的法律关系在虚拟社会中也有所反映。虚拟财产是虚拟社会的社会产品，它离不开虚拟社会这个基础平台，反映了虚拟社会的特定社会关系。虚拟财产属于法律上财产的范畴，可为人所占有、使用和处分，具有交换价值，可以使所有者获得经济收益，完全具备法律上的价值。
有人认为虚拟财产不具有可保护性或者说虚拟财产的实施成本可能会远远超过其收益。这种观点在实践中有一定的代表性，如前述案例中，玩家向警方报案，警方却以技术力量不足而拒绝立案侦查。实际上，警方承认了虚拟财产的价值，但却以虚拟财产无法与实体财产等值化为由，拒绝对虚拟财产提供法律保障。断定虚拟财产是否具有可保护性，首先应明确对虚拟财产创设财产权有何意义。“排他权的创设是资源有效率地使用的必要条件。对财产权的法律保护创造了有效率地使用资源的激励。以土地为例，如果任何一块土地都为人们所有，即如果总有这么一些人，他们可以排队任何其他人接近其特定的区域，那么个人就会通过耕种和其他措施来努力使土地价值最大化。
这一原则适用于任何价值的资源。”6在网络游戏中，正是因为每一虚拟财产都专属于某一特定玩家，玩家才有管理、利用、增值、交换、购买和出卖虚拟财产的利益刺激，网络游戏市场才能有效、合理地运行，创造新的社会财富。然后，要看虚拟财产权的实施成本是否超过了其创造的收益。目前，国内经常上网玩游戏的用户有八百多万人，
偶尔上网玩游戏的用户也有二千三百多万人。2002年国内网络游戏的年收入近十亿元人民币，超过同期的电影业票房收入。由此可见，创设虚拟财产权产生的收益是相当可观的。再来看虚拟财产权的实施成本。该成本由管理成本、交易成本和救济成本等构成。因为虚拟财产的登记、管理由游戏运营商在网上进行，其交易也大多由玩家在网上进行，所以采用了先进的网络技术的虚拟财产的管理、交易与实体财产相比，其成本是很小的。问题在于虚拟财产权被侵害后产生的救济成本，也就是确定侵权事实、赔偿方式和数额的纠纷处理成本。人们主要的疑问主要体现在虚拟财产与实体财产无法等值化。这一疑问存在两个误区：第一，虚拟财产不是无法与实体财产等值化，而是虚拟财产交易市场的无序化使得给虚拟财产定一个实体财产价格存在技术难题。但这并不是一个不可解决的技术问题。因为随着虚拟财产交易市场的规范化，有序化，虚拟财产都可能会有一个比较准确的实体财产价格。第二，虚拟财产是客观存在的，“虚拟”是观念和载体的虚拟。虚拟财产本身就有数额、价值（如在某一网络游戏中，某虚拟装备价值1000元虚拟币），不一定需要与实体财产等值化，只有在与实体财产进行交换时，才需要一个实体财产价格。如果不涉及虚拟财产与实
体财产的交换，在解决虚拟财产纠纷时，可以直接恢复受侵害的虚拟财产为赔偿方式并由此确定赔偿数额。所以，虚拟财产是可保护的，虚拟财产纠纷是可以解决的，不会出现救济成本无限大的情况。
二、虚拟财产交易。
现实中，无论是虚拟财产交易，还是网络游戏公司对虚拟财产交易的管理行为，都呈现出一种混乱和无序化的状态。（瑞星公司和网游网联合发布了中国第一份针对网络游戏安全的调查报告。这项调查涉及全国3.4万玩家、32家网络游戏公司以及4560家网吧。该报告显示，61%玩家的虚拟物品与装备经常被盗，目前网络游戏的安全问题主要就是游戏盗号问题。）许多问题亟待解决，例如：虚拟财产交易是否合法？网络游戏营运商对虚拟财产交易的管理行为在法律上是否有依据？如果有依据，它的权限范围如何确定？游戏中，游戏公司通过NPG（游戏初始设定的虚拟人物，与玩家在游戏中的角色扮演人物RPG相对应）进行的管理行为如何定义？游戏公司通过NPG出售游戏装备、游戏点卡、虚拟货币等的交易行为是否可归属于游戏公司？游戏公司对虚拟财产的丢失、被盗负有怎样的管理或注意义务？
虚拟财产交易可分为两大类：（一）玩家间的虚拟财产交易。玩家在虚拟社会中进行的虚拟财产交易，一般通过以下几种方式进行：一是通过QQ、MSN等专门即时聊天软件或EMAIL进行电子交易。这种方式的交易记录可保留在玩家的电脑中，应归为交易的电子数据方式，其交易仍未脱离实体平台。（我国现行法律对于电子交易已予以肯定：《合同法》第十一条规定，合同的“书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。”）二是在虚拟社会交流交易信息，然后在现实社会中完成场下交易。这种方式避免了交易的虚拟化问题，实际上已是实体交易，但在虚拟社会中关于交易信息的交流可能涉及合同约定等内容。三是在网络游戏中以聊天和对话的形式完成。这种方式不具有书面形式或缺少数据记录，难以对交易进行有效的确认，是交易的完全虚拟化。（二）游戏公司与玩家间的虚拟财产交易。NPG是完全的虚拟人物，与现实人物没有联系，是游戏公司在开发游戏时初始设定的。实际上NPG是游戏公司在虚拟社会中的“代理人”，玩家在虚拟社会中扮演的角色则是玩家的“代理人”，双方进行的交易都是通过其“代理人”进行的间接交易，其权利义务应归属于游戏公司和玩家。游戏公司与玩家都通过虚拟形式间接进行交易，使虚拟社会的权利义务转化为实体的权利义务。
那么，游戏公司对玩家的虚拟财产负有怎样的安全保障义务呢？“经营者的安全保障义务的理论基础，来源于德国法院法官从判例中发展起来的社会活动安全注意义务或者一般安全注意义务理论。根据一般安全注意义务的要求，从事交易或者社会活动，肇致形成或者持续特定危险源的，应当采取必要的安全措施，以保护他人免受损害。”7若经营者违反一般安全注意义务，导致损害结果发生，经营者就应承担民事责任。与玩家相比，游戏公司无疑具有明显的技术、资金等优势，由游戏公司通过技术手段来避免虚拟财产的被盗或丢失显然比由玩家加大对虚拟财产的谨慎关注来避免更有效率。当然，游戏公司对虚拟财产的安全保障义务应限于其能力范围内的合理注意义务，因为
游戏公司不可能完全避免虚拟财产的被盗或丢失。
三、对建立虚拟财产和虚拟财产交易制度的初步构想。
（一）从立法上明确虚拟财产的合法地位及虚拟财产交易的合法性。对虚拟财产和虚拟财产交易进行立法，明确虚拟财产属合法财产的一种形式，受法律保护；明确虚拟财产交易的形式合法，让虚拟财产交易抬上“桌面”，结束“地下”交易状态；明确偷盗虚拟财产属非法行为，如达到一定数额，则为犯罪行为，应受到刑事制裁。
（二）建立虚拟财产的网络交易平台与网下交易平台，实现虚拟财产交易的有序化和规范化。在各网络游戏的官方网站建立专门的交易网页，或者成立统一的虚拟财产交易网站。网站提供完整的交易服务，
包括提供规范的虚拟财产交易格式合同、交易确认等，让游戏玩家在交易网页上完成交易，对玩家交易情况的电子数据予以记录和保存。如果玩家选择在网下进行私人交易，则要求玩家采用书面的虚拟财产交易格式合同。
（三）完善虚拟财产纠纷的解决机制，创建网络仲裁制度。网络社会具有高速、多变的特点，如果每件虚拟财产纠纷都必须通过漫长、复杂的诉讼方式解决，显然效率低下。因此，寻找一种更快捷、更简易的纠纷解决方式作为诉讼的补充机制是必须的。借鉴网络拍卖等交易方式，可尝试建立一种新型的网络仲裁制度，其初步构想如下：1、由各游戏运营商组成仲裁联盟，下设仲裁委员会，创建统一的网络游戏纠纷仲裁网站，在网站上建立实时仲裁平台。2、建立网络仲裁规则，规范仲裁程序。3、从网络游戏资深从业人员、法律专家中选取合格的仲裁员，建立仲裁员名册，供当事人选择。4、运用Netmeeting（网络会议）等即时通讯技术，实现在线开庭，审理网络游戏纠纷，以电子邮件等电子数据方式发送仲裁文书。如果当事人不具备参与在线开庭的条件，则在仲裁委员会所在地开庭审理。

注：1、Castells, Manuel著, The rise of the network society, 1996, 中译本，夏铸九等译，网络社会之崛起，民国八十七年，页387-487。
2、苏永钦著，《物权行为的独立性与无因性》，收于《跨越自治与管制》，民国八十八年，页228-30。
3、Wieacker著，Pandektenwissenschaft und industrielle Revolution，收于其文集：Industriegesellschaft und Privatrechtsordnung，1974，页55-78。
4、夏敏著，《虚拟财产及其权属的法律特征》，发表于北大法律信息网。
5、同4。
6、Richard A.Posner，ECONOMIC ANALYSIS OF LAW，Copyright Little，Brown and Company，1992. 理查德.A.波斯纳著,《法律的经济分析》中译本，中国大百科全书出版社1997年版，蒋兆康译，页40-41。
7、陈现杰著，《〈最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释〉的若干理论与实务问题解析》，发表于《法律适用》2004年第2期。