我国物权法早已实施，但物权变动的登记效力与合同效力的相互关系始终是目前司法实践中的一个重要问题。物权效力与合同效力关系如何？又如何区分呢？
我们来看一个案例：原告叶某与被告王某民间借贷纠纷一案，诉讼过程中A法院依据原告的申请于2012年5月7日依法查封了在房屋管理部门登记在被告王某名下的别墅一套。2012年5月9日，案外人朱某在B法院起诉了本案被告王某，随后B法院作出生效判决，判决案外人朱某与被告王某双方于2011年5月20日签订的涉案别墅买卖协议有效。该判决发生法律效力后，案外人朱某依据B法院的生效判决请求A法院解除对涉案房屋的查封。
对于该案件，有两种意见：
第一种意见认为，尽管该涉案房屋在房屋管理部门登记的所有权人为本案被告王某，但案外人朱某确与王某签订别墅买卖合同，且已经付款完毕，且B法院已经通过判决确认了该买卖协议有效，那么朱某与王某就应该继续履行合同，虽然双方未办理房屋产权过户手续，但根据合同约定案外人朱某应当是该房屋的实际所有人，故而A法院应当解除查封。
第二种意见认为，虽然B法院通过判决确认朱某与王某签订的买卖协议有效，但合同有效并不能必然引起物权的变动。《中华人民共和国物权法》第九条规定："不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。"从该法条可看出，不动产物权的变动应以登记为准，当事人虽然订立了合法有效的买卖房屋合同，但只有依法办理了房屋所有权转让登记后，才发生房屋所有权变动的法律后果；不经登记，法律不认为发生了房屋所有权的变动。本案中因涉案房屋仍登记在王某名下，故该房屋的所有权人仍为王某，A法院不应解除查封。
笔者赞同第二种意见，理由如下：首先，我们来区分合同效力和物权效力之间的差异。物权变动是指物权的设立、变更、转让和消灭。不动产物权变动的关键点是登记，即判断不动产的归属是看登记。物权变动的原因行为是属于债权法律关系的范畴，其成立、生效等问题均依债权法的规定处理，而登记只可能影响当事人物权变动的效果或者影响其权利对于第三人的效力。我国《物权法》第十五条规定："当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。"这就说明以发生物权变动为目的的基础关系主要是合同。而合同是属于债权法律关系的范畴，其成立以及生效应该根据合同法来判断。合同只是当事人之间的一种合意，产生的是债权债务关系，并不必然与登记联系在一起。也就是说，物权变动的合同与物权变动本身是两个法律问题。登记并不是针对合同行为的，它是针对民事权利的变动而设定的，与物权的变动联系在一起，是一种物权变动的公示方法。如果当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记手续，合同仍然有效。正如本案朱某与王某订立了房屋买卖合同之后，合同就已经生效，但没有办理登记手续，房屋所有权就不能发生转移。其次，我国《物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让、消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。此条针对的是不动产物权变动的法律后果，这说明登记作为不动产物权变动的法定公示方法，它反映了不动产物权的排他性和正当性要求，是不动产物权的形式要件。没有登记的不动产物权，是不完善的物权。同时根据《物权法》第十五条的规定，不动产物权的变动，必须以登记为必要条件，而不能认为合同生效就自然发生不动产物权的变动。登记是不动产物权变动生效的形式要件，并不是债权合同生效的形式要件。不动产物权变动登记的效力如何，不影响双方当事人达成的不动产物权变动合同的效力。合同的生效能够产生债权法上的效果，但不一定能发生物权法的效果。要发生不动产物权的变动，还必须进行不动产物权的变动登记。在司法实践中，合同生效而不动产物权没有变动的案例很多，此时权利人只享有请求交付的权利，而不能取得对不动产的支配权。最后，根据我国法律规定物权变动的要点有二：一是基于法律行为的物权变动须以债权行为的有效为前提；二是登记是不动产物权变动的生效要件。简言之，有效的债权（合同）行为是物权变动的前提和原因，而登记是不动产物权变动的表现形式。具体到本案，朱某与王某签订的房屋买卖合同虽然经乙法院确认为有效的合同，但合同仅是转移不动产物权的意思表示，而不动产登记则是转移物权意思表示的形式，只有二者结合才完成了物权行为。
通过上述分析，我们可以得出结论：合同效力与物权效力是两个应当区分的概念，合同有效并不必然产生物权的变动。

作者：河北省景县人民检察院 王永刚
湖北省人大常委会


湖北省城市环境噪声管理条例
湖北省人大常委会


（1986年9月20日湖北省第六届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过）

目 录

第一章 总 则
第二章 交通噪声的管理
第三章 工业噪声的管理
第四章 建筑施工噪声管理
第五章 社会生活噪声的管理
第六章 奖励与惩罚
第七章 附 则

第一章 总 则
第一条 为防治城市环境噪声污染，保护人民身体健康，根据《中华人民共和国环境保护法（试行）》和国家有关规定，结合我省实际情况，制定本条例。
第二条 本条例所称的环境噪声，系指干扰人们工作、学习和休息的交通运输、工业生产、建筑施工和社会生活等所产生的影响周围地区环境的噪声。
第三条 本条例适用于本省各市的城区。
在城区的一切单位和个人，以及驶入城区的机动车辆、火车、船舶、飞机的驾驶人员，必须遵守本条例。
第四条 各级人民政府要加强对城市环境噪声污染的防治和管理，并把噪声污染的防治和管理纳入城市建设规划。
第五条 各级人民政府的环境保护部门是所辖行政区域环境噪声污染防治的行政主管机关。
公安、交通监理、港务监督、民航、铁道部门按分工负责交通噪声的管理和处理。
环境保护部门负责工业噪声、建筑施工噪声的管理和处理。
公安部门协同环境保护部门、街道办事处负责社会生活噪声的管理和处理。
第六条 城市环境噪声，应达到国家颁布的《城市区域环境噪声标准》（ＧＢ3096－－82）的要求。
各市人民政府应将城区划分不同的噪声控制区，实施相应的区域环境噪声标准。
第七条 凡造成环境噪声污染的单位或个人，必须积极采取治理和消除噪声污染措施。凡超过国家和地方噪声标准的，必须按规定向当地环境保护部门缴纳超标排污费。
第八条 受环境噪声污染的单位或个人，有要求减轻、消除噪声污染的权利。
对违反本条例的单位和个人，公民有权向当地环境噪声管理部门检举和控告。

第二章 交通噪声的管理
第九条 本章所称交通噪声系指机动车辆、火车、船舶、飞机等交通运输工具在车站、码头、港口和飞机场及行驶过程中产生的影响周围地区环境的噪声。
第十条 机动车辆的所有单位要加强对车辆的管理，建立健全控制噪声的管理制度。
一切机动车辆必须保持技术性能良好，符合国家颁发的《机动车辆允许噪声标准》（ＧＢ1495－－79）。车辆管理部门在对机动车辆进行检验时应将噪声声级作为考核项目之一。
第十一条 机动车辆驾驶人员必须遵守下列规定：
（一）不准使用高音喇叭（气喇叭）和怪音喇叭，鸣低音喇叭时间一次不得超过半秒钟，连续不得超过三次；夜间行驶应以远近灯交替使用，禁止鸣喇叭。
（二）行驶在城区的机动车辆，喇叭声级在正前方两米处不得超过一百零五分贝（Ａ）
（三）行驶在城区的机动车辆，在规定的禁鸣线路上，禁止鸣喇叭。
（四）经批准装有警响器的消防、警备、抢险、救护等特种车辆，只准在执行任务时使用警响器。
第十二条 拖拉机驶入城区，须经当地公安机关批准，发给通行证，并按指定路线和时间通过。
第十三条 飞机起飞、降低和必须在城区上空飞行，应尽量减少噪声污染。飞机在城区上空作游览飞行，须经民航和市环境保护部门共同审查批准。
新建飞机场不准建在城区，飞机起飞和着陆航道，不准穿过城区。
第十四条 新建铁道一律不准穿过城区；已穿过城区的铁路，铁道部门要积极采取防治噪声污染措施。
火车行车经过城区，除紧急情况外，应按规定使用风笛，不准使用气笛。
第十五条 凡进入城区水域的各类船舶，其音响必须符合相应的船舶噪声标准。
第十六条 禁止在城区的车站、码头、港口和飞机场使用高音喇叭指挥作业。

第三章 工业噪声的管理
第十七条 本章所称工业噪声系指工矿企业和其他单位在生产及科研活动中产生的影响周围地区环境的噪声。
第十八条 一切从事工业生产和科研的企业、事业单位和个人，对产生噪声污染源的设备必须采取隔声、消声、吸声、减震、阻尼等有效控制措施，其噪声必须符合城市区域环境噪声标准。
第十九条 一切新建、改建和扩建的工程项目，控制噪声污染设施必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投产。
第二十条 对超过城市区域环境噪声标准的污染单位要限期治理，逾期仍达不到标准的，处以罚款并加倍征收超标排污费；噪声污染严重，限期治理无效的，环境保护部门应报经同级人民政府批准，分别情况，令其关、停、并、转或迁移噪声源。
第二十一条 企业、事业单位生产的各种产生噪声的产品和设备，必须符合该产品噪声标准；产品说明书中要有噪声指标和当地环境保护部门签发的合格证书。不符合噪声标准的，不准生产和出售。

第四章 建筑施工噪声管理
第二十二条 本章所称建筑施工噪声系指建筑施工场地产生的影响周围地区环境的各种噪声。
第二十三条 噪声污染严重的城市建筑施工机械设备，必须安装隔声、消声设施，或采取其他防止噪声措施，最大声级不得超过八十五分贝（Ａ）。
超过八十五分贝（Ａ）的城市建筑施工机械噪声源，必须距居民住宅三十米以远。
第二十四条 各级环境保护部门对产生严重噪声污染的施工作业，有权限制其作业时间或责令停止生产。
禁止夜间在居民区、文教区、以及科研、疗养等特殊住宅区进行建设工程施工作业。经市人民政府批准的抢修工程以及抢险、工艺上要求连续的作业除外。

第五章 社会生活噪声的管理
第二十五条 本章所称社会生活噪声系指除交通噪声、工业噪声、建筑施工噪声之外影响生活环境的各种噪声。
第二十六条 禁止一切单位在城区使用广播喇叭和广播宣传车。经市人民政府批准的集会、游行和宣传以及为抢险救灾等紧急情况除外。禁止商业服务单位和个体商贩在城区内用广播的方式招徕顾客。
第二十七条 任何单位或个人使用鼓风机、电动机、音响器材和进行其他活动发出的噪声，必须符合城市区域环境噪声标准。

第六章 奖励与惩罚
第二十八条 凡认真执行本条例，对防治噪声、消除噪声污染有显著成绩的单位和个人，给予精神和物质奖励。
第二十九条 噪声污染的受害者与噪声源单位、个人的纠纷，由当地有关环境噪声管理部门负责调解。调解无效的，由环境噪声管理部门向当地人民法院起诉，当事人也可直接向当地人民法院起诉。
第三十条 对违反本条例规定的单位或个人，视其情节轻重追究行政责任、经济责任、直至依法追究刑事责任。
对处罚不服的，可以在收到处罚通知书之日起十五天内，向人民法院起诉；期满不起诉又不履行的，由有关环境噪声管理部门依法申请人民法院强制执行。
第三十一条 奖惩办法和城市区域环境监测技术规范及标准，由省人民政府另作具体规定。

第七章 附 则
第三十二条 本条例中的“白天”，指六时至二十二时；“夜间”指二十二时至第二天六时。
第三十三条 本条例由省环境保护部门负责解释。
第三十四条 本条例自1987年4月1日起施行。自施行之日起，过去省颁布的有关规定，与本条例抵触的，以本条例为准。



1986年9月20日