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最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

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最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

最高人民法院


最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

(法释〔2009〕11号,2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过)




中华人民共和国最高人民法院公告

  《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过,现予公布,自2009年9月1日起施行。

二○○九年七月三十日 


   为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件,依法保护当事人的合法权益,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定,结合民事审判实践,制定本解释。

   第一条 本解释所称城镇房屋,是指城市、镇规划区内的房屋。

   乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件,可以参照本解释处理。但法律另有规定的,适用其规定。

   当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件,不适用本解释。

   第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。

   第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。

   租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的,人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

   第四条 当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,人民法院不予支持。

   当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的,从其约定。但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。

   第五条 房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。

   当事人请求赔偿因合同无效受到的损失,人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

   第六条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同,在合同均有效的情况下,承租人均主张履行合同的,人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人:

   (一)已经合法占有租赁房屋的;

   (二)已经办理登记备案手续的;

   (三)合同成立在先的。

   不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的,依照合同法的有关规定处理。

   第七条 承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建,在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状,出租人请求解除合同并要求赔偿损失的,人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。

   第八条 因下列情形之一,导致租赁房屋无法使用,承租人请求解除合同的,人民法院应予支持:

   (一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;

   (二)租赁房屋权属有争议的;

   (三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。

   第九条 承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。

   已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

   第十条 承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满或者合同解除时,除当事人另有约定外,未形成附合的装饰装修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。

   第十一条 承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:

   (一)因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予支持;

   (二)因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿;

   (三)因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方根据各自的过错承担相应的责任;

   (四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。法律另有规定的,适用其规定。

   第十二条 承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满时,承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的,不予支持。但当事人另有约定的除外。

   第十三条 承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用,由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。

   第十四条 承租人经出租人同意扩建,但双方对扩建费用的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:

   (一)办理合法建设手续的,扩建造价费用由出租人负担;

   (二)未办理合法建设手续的,扩建造价费用由双方按照过错分担。

   第十五条 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

   第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。

   因租赁合同产生的纠纷案件,人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。

   第十七条 因承租人拖欠租金,出租人请求解除合同时,次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的,人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。

  次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额,可以折抵租金或者向承租人追偿。

   第十八条 房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持。

   第十九条 承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动,承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡,其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的,人民法院应予支持。

   第二十条 租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:

   (一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;

   (二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

   第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。

   第二十二条 出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务,应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的,人民法院应予支持。

   第二十三条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋,应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的,人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。

   第二十四条 具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持:

   (一)房屋共有人行使优先购买权的;

   (二)出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;

   (三)出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;

   (四) 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

   第二十五条 本解释施行前已经终审,本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件,不适用本解释。



深圳市民营及中小企业发展专项资金管理暂行办法(废止)

深圳市人民政府办公厅


深圳市人民政府办公厅关于印发《深圳市民营及中小企业发展专项资金管理暂行办法》的通知

( 2004年11月25日) 深府办〔 2004〕211号

  《 深圳市民营及中小企业发展专项资金管理暂行办法》已经市政府同意,现予印发,请遵照执行。

深圳市民营及中小企业发展专项资金管理暂行办法

第一章 总 则
  第一条 为进一步改善我市民营及中小企业经营环境,推动民营担保体系的建立,切实解决民营及中小企业融资难的问题,促进民营经济及中小企业健康发展,根据《中共深圳市委深圳市人民政府关于加快民营经济发展的意见》(深发〔2003〕5号),制定本办法。
  第二条 民营及中小企业发展专项资金(以下简称专项资金)由年度预算安排的产业发展专项资金中统筹,专门用于民营担保机构担保风险的补偿和民营及中小企业服务体系建设及管理支出。专项资金的申请、使用及监督管理适用本办法。
  第三条 本办法所称民营企业,是指在深圳依法设立、由国内民间资本兴办或控股的企业。
  本办法所称中小企业,是指在深圳依法设立的、符合《中小企业标准暂行规定》(国经贸中小企〔2003〕143号)的各类企业。
  本办法所称民营担保机构,是指 经批准在深设立的、为深圳市民营及中小企业提供贷款担保服务且在市中小企业服务中心备案确认的专业信用担保机构。
第二章 专项资金使用范围及方式
  第四条 使用范围及比例:
  (一)民营担保机构为民营及中小企业贷款担保的风险补偿,占专项资金总额的87.5%;
  (二)民营及中小企业服务体系建设支出,占资金总额的10%;
  (三)民营及中小企业服务的管理支出,占资金总额的2.5%。
  第五条 符合本办法第三条的规定且达到以下条件的担保机构可申请担保风险补偿:
  (一)担保机构须具备健全的内部财务管理制度、担保评估制度、反担保制度、风险责任准备金制度、债务追偿制度及具有良好的纳税记录;
  (二)担保贷款须用于符合我市产业政策明确扶持和发展的项目;
  (三)注册资本金在人民币5000万元以上(含5000万元);
  (四)单笔担保额500万元(含500万元)以下,当年的贷款担保实际发生额达到其注册资本2.5倍以上。
  第六条 达到第五条规定条件的,按照申请单位当年为民营及中小企业贷款担保实际发生额的 1%给予补偿,原则上当年最高补偿额不超过300万元。
  第七条 民营及中小企业服务体系建设支出主要用于 为我市民营及中小企业提供服务的专门服务机构、专项服务计划(包括培训、上市培育、信息化建设和管理咨询等)及公共服务项目承担机构,具体办法另行制订。
  第八条 民营及中小企业服务的管理支出主要用于专项资金管理过程中所发生费用,包括项目调研、评审评估、招标、公告、验收、专家咨询和网络管理系统运行维护、绩效评估等费用。
第三章 担保风险补偿申请程序
  第九条 申请单位每年第一季度向市中小企业服务中心提交上一年度贷款担保风险补偿申请。
  第十条 市财政局会同市中小企业服务中心对提出补偿申请的贷款担保业务进行审核,对符合贷款担保补偿申请项目予以公示 5个工作日。
  第十一条 市财政局和市中小企业主管部门联合下达贷款担保风险补偿通知 书。
  第十二条 申请单位必须提供以下材料:
  (一)《深圳市民营及中小企业发展专项资金申请表》;
  (二)申请单位的营业执照、法人代码证、税务登记证、银行贷款卡(复印件);
  (三)贷款担保合同、被保企业名单及工商信息单;
  (四)银行出具的被保企业贷款证明。
  以上材料一式二份,按A4纸型制作,装订成册。
  第十三条 下列情况不属于专项资金补偿的范围:
  (一)申请单位或从业人员违反《担保法》等法律、法规和公司《章程》签订的担保合同及由此造成的贷款担保损失;
  (二)其他如履约担保、注册担保、票据担保、工程担保、诉讼保全担保等不属于贷款担保性质造成的担保业务;
  (三)异地担保造成的贷款担保业务。
第四章 职责分工
  第十四条 市财政局负责专项资金预算管理;审定项目预算;确定专项资金管理费用预算;会同中小企业服务中心组织专家进行项目评审;会同中小企业主管部门联合下达“深圳市民营及中小企业发展专项资金使用计划”;办理专项资金拨付手续;对专项资金使用情况进行绩效评估。
  第十五条 市中小企业服务中心根据我市民营及中小企业发展的目标和要求编制年度专项资金预算;组织项目申报;对专项资金支持项目进展情况进行绩效评估。
  第十六条 专项资金使用单位法定代表人承担本单位项目的具体实施,对项目申报资料的准确性、真实性及实施效果负责。
第五章 管理和监督
  第十七条 申请单位须按规定如实报送有关材料,不得以弄虚作假手段骗取、套取专项资金。违反规定的,由市财政局会同市中小企业服务中心负责收回其专项资金,并永久取消其申请专项资金的资格。构成犯罪的,依法追究有关单位和有关责任人的法律责任。
  第十八条 担保风险补偿资金只能用于补充担保机构的风险准备金,申报单位应按照本办法和资金使用合同的要求,加强对专项资金的管理,专款专用、专户管理、单独核算。任何单位和个人不得截留、挪用,不得擅自改变项目资金使用用途。
  第十九条 项目在执行过程中确需变更的,须报市中小企业服务中心同意后报市财政局批准;需终止项目的,应编制项目经费决算,经市中小企业服务中心同意后报市财政局批准,剩余的专项资金应如数归还市财政局。
  第二十条 市中小企业服务中心应加强项目日常管理,建立项目绩效考评制度。市财政局应加强对资金使用的监督检查,组织开展资金使用绩效评估。
  第二十一条 专项资金管理过程中所发生的费用,经市财政局审核后,可在专项资金中列支,但每年不超过当年专项资金总额的2.5%,纳入预算管理,并在部门预算中予以反映。
第六章 附 则
  第二十二条 本办法由市财政局和市贸易工业局负责解释。
  第二十三条 本办法自发布之日起实施。


海南省实施《中华人民共和国民族区域自治法》若干规定

海南省人大常委会


海南省实施《中华人民共和国民族区域自治法》若干规定

(1994年10月14日海南省第一届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过 2005年3月31日海南省第三届人民代表大会常务委员会第十六次会议修订)

第一条 为实施《中华人民共和国民族区域自治法》,加快民族自治地方的经济建设和社会发展,结合本省实际,制定本规定。
第二条 民族自治地方的自治机关在不违背宪法、法律的原则下,可以制定比本省其他地方更加优惠的政策和措施,自主安排、管理经济和社会发展事业。
民族自治地方应当坚持自力更生、艰苦奋斗,发挥本地方的优势,加快改革开放,增强自我发展能力。
第三条 各级国家机关应当加强对少数民族干部的教育和培养。根据实际情况,在本省高等学校举办民族班,培养少数民族干部及各类专业人才。有计划地组织民族自治地方的干部到省内外相对发达的地区挂职锻炼,提高干部的管理水平。
第四条 省人民政府及其工作部门领导人员中应当合理配备少数民族干部。
民族自治地方各级国家机关在配备领导干部时,应当划定一定的比例从实行区域自治的民族和其他少数民族的干部中选拔任用。
民族自治地方在招考录用、聘用国家工作人员时,应当划定一定的比例,录用和聘用实行区域自治的民族和其他少数民族的人员。
第五条 省人民政府应当建立民族自治地方生活津贴制度,适当提高民族自治地方财政供养人员的工资水平。生活津贴具体标准,由省人民政府规定。
鼓励其他地区的干部和各类专业人才到民族自治地方工作。在民族自治地方工作时间较长的汉族干部和各类专业人才的子女,其户籍在民族自治地方的,在教育方面享受少数民族优惠政策。具体办法由省人民政府规定。
第六条 省人民政府应当逐年增加对民族自治地方的农业投入,在安排农业基本建设项目和资金时,给予优先照顾。
第七条 各级人民政府及其有关部门应当采取措施对民族自治地方农村劳动力进行职业技能和实用技术培训,组织民族自治地方农村富余劳动力向非农产业和城镇转移就业,增加农民收入。
第八条 省人民政府应当加大对民族自治地方贫困地区的扶持力度,国家下拨的以工代赈资金、少数民族专项补助资金等,重点用于民族自治地方贫困地区。
县级以上人民政府应当帮助贫困地区、边远地区的少数民族群众改善生活和生产条件。对需要迁居的,应当规划和建设新的聚居点,切实解决生产用地,引导和帮助少数民族群众到新的聚居点生活和生产。
第九条 省人民政府扶持民族自治地方发展对外贸易,鼓励发展优势产业,建立商品生产基地,开展招商引资、对外经济技术和劳务合作。对民族自治地方的民族贸易和民族用品定点生产企业依法从投资、税收等方面给予扶持。
经省人民政府批准,对民族自治地方的企业定期减征或免征企业所得税。
第十条 省人民政府和民族自治地方的自治机关应当充分利用民族自治地方旅游资源,开发建设具有热带风光和民族特色的旅游业。政府有关部门在编制民族自治地方旅游发展规划时,应当征求同级民族工作部门的意见。
第十一条 省人民政府应当帮助民族自治地方发展林业,将从民族自治地方提取的育林基金、林业规费等通过林业建设项目安排给民族自治地方,将国家安排的重要的林业生态建设项目和林业专项资金优先安排给民族自治地方。
省人民政府应当扶持民族自治地方加强对天然林和野生动物自然保护区的保护和建设。
第十二条 省人民政府和民族自治地方的自治机关应当采取措施推动民族自治地方的科技进步,推广实用先进技术,加强技术的引进、吸收和创新。
省人民政府及其有关部门应当根据民族自治地方环境、资源特点,有计划地组织实用科技开发和成果转化的研究,帮助民族自治地方充分利用本地资源发展特色产品和特色产业。在科技项目和科技经费的安排上,对民族自治地方给予支持。
第十三条 省人民政府教育主管部门应当采取多种形式加强对民族自治地方教师的培训,帮助其提高教学水平。
省人民政府教育主管部门根据适当放宽录取标准和条件的原则,制定高等学校和中等职业技术学校招收少数民族考生的优惠条件。
第十四条 省人民政府应当逐年增加对民族自治地方教育的投入,其增长幅度应当高于其他地方。在安排中小学校舍建设和改造专款时,给予民族自治地方重点照顾。
各级人民政府及其有关部门应当办好民族中学、寄宿制少数民族班、少数民族高中班和民族预科班。对义务教育阶段的少数民族学生免收杂费。
省人民政府设立民族自治地方助学专项资金,为民族自治地方义务教育阶段的贫困学生免除书本费,并逐步扩大到全体学生;对寄宿制少数民族班、高级中学和中等职业技术学校少数民族贫困学生,民族预科班学生给予生活补助、适当减免学费;为考取高等学校的少数民族特困学生提供助学金;奖励未经加分考取国家重点院校的少数民族本科生,以及考取硕士、博士研究生的少数民族人员。
第十五条 民族自治地方的自治机关应当重视发展民族自治地方的社会保障事业,逐年加大投入,完善社会保障体系。
省人民政府对民族自治地方的社会保障事业给予扶持,在安排社会保障补助经费时,对民族自治地方给予照顾。
第十六条 省人民政府和民族自治地方的自治机关应当逐年增加对民族自治地方医疗卫生事业的投入,其增长幅度应当高于其他地方。积极扶持民族自治地方新型农村合作医疗的发展,培养少数民族医疗卫生技术人员,改善医疗卫生条件,做好地方病、流行性传染病的防治和妇幼保健工作。
民族自治地方的自治机关可以根据国家和本省有关规定,制定计划生育的具体措施,控制人口增长,实行优生优育,提高人口素质。
各级人民政府应当重视保护和发展少数民族传统医药,对挖掘、研究和开发利用少数民族传统医药的企业、事业单位,应当给予扶持和帮助。
第十七条 省人民政府及其有关部门应当组织其他地区的教育、工程技术、医疗卫生等专业人员到民族自治地方定期工作。在民族自治地方工作期间,除派出单位应当保证其享受的工资福利待遇不变外,还享受民族自治地方生活津贴。
第十八条 省人民政府和民族自治地方的自治机关应当重视和加快民族自治地方广播、电视、文学、艺术、体育、出版等事业的发展。挖掘和保护民族文化遗产,对民族自治地方的民族文化研究机构、文化艺术团体、体育运动队伍和传统文化体育活动给予支持和扶持。
省人民政府设立专项资金,用于少数民族文化遗产的保护和开发。
第十九条 省级财政通过一般性财政转移支付、专项财政转移支付、民族地区转移支付以及国家确定的其他补助方式,逐步增加对民族自治地方的资金投入。对民族自治地方上划增值税中央返还部分,全额留给民族自治地方统筹安排使用。
国家和省安排给民族自治地方的发展专款和其他专项资金,实行专款专用,不得扣减、截留和挪用。
第二十条 省人民政府制定中长期规划及年度经济和社会发展计划时,应当对民族自治地方给予照顾。
根据统一规划和民族自治地方的实际,优先在民族自治地方安排水利、交通、能源、通信等基础设施建设项目。对国家在民族自治地方安排的基础设施建设项目,帮助落实项目所需的配套资金;对本省在民族自治地方安排的基础设施建设项目,免除民族自治地方财政配套资金。
对民族自治地方依法设立的各类基金会,应当给予支持、扶助。鼓励社会各界对民族自治地方设立的各类基金会提供赞助。
第二十一条 民族自治地方征收的矿产资源补偿费留成比例,应当高于其他地区。
省人民政府应当从征收的水资源费中划出一定比例的资金,用于民族自治地方水源保护地的补偿。
对民族自治地方资源开发和环境保护补偿的具体办法由省人民政府制定。
第二十二条 各级国家机关应当对干部和群众加强民族政策的教育,检查民族政策和有关法律法规的遵守和执行情况。
第二十三条 民族自治地方的自治机关保障本地方各民族都有保持或者改革本民族风俗习惯的自由。民族自治地方可以按照本民族的风俗习惯,开展有益于人民身心健康,增强民族团结,促进社会进步的活动。
每年农历三月,为本省民族团结进步宣传月,各级人民政府应当开展各种民族团结进步宣传活动。每年农历三月三日,为本省黎族苗族传统节日。
第二十四条 对执行《中华人民共和国民族区域自治法》及本规定成绩突出的单位和个人,由各级人民政府给予表彰奖励。对违反《中华人民共和国民族区域自治法》和本规定的,有关部门应当依法处理。
第二十五条 五指山市、东方市适用本规定。
三亚市享受民族自治地方的优惠政策。
第二十六条 本规定具体应用的问题由省人民政府解释。
第二十七条 本规定自2005年7月1日起施行。