江苏省人大常委会


江苏省外商投资企业土地使用管理办法（修正）
江苏省人大常委会


（1987年2月21日江苏省第六届人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过 根据1993年12月29日江苏省第八届人民代表大会常务委员会第五次会议《关于修改＜江苏省外商投资企业土地使用管理办法＞的决定》修正）


第一条 为加强对中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业（以下简称外商投资企业）用地的管理，便利外商在本省投资兴办企业，根据国家有关法律、法规制定本办法。
第二条 外商投资企业使用本省境内土地（包括陆地、滩涂、水面），均须遵守本办法。
第三条 外商投资企业选址，由所在地县以上人民政府规划部门会同土地管理等有关部门，按照当地土地利用总体规划和城市规划、村镇建设规划，确定用地位置和范围。
外商投资企业使用土地，必须持经批准的建设项目文件和法人证书，向所在地县以上人民政府土地管理部门（以下简称土地管理部门）提出申请。经审查批准后，通过签订土地使用合同，领取土地使用证书，取得土地使用权。
外商投资企业依法取得的土地使用权受国家法律保护。
第四条 外商投资企业使用国有土地实行有偿使用制度。外商投资企业通过国家规定的土地使用权的出让或者收取土地使用费的方式，取得土地使用权。
第五条 投资于商业、金融、旅游、服务业、商品房屋等项目用地的，必须通过国家规定的土地使用权出让的方式，取得土地使用权。
投资于工业、农业、能源、交通、基础设施以及其他公用设施等项目用地的，也可以通过收取土地使用费的方式，取得土地使用权。
以出让方式取得的土地使用权，可以转让、出租、抵押，或者用于其他经济活动。非出让方式取得的土地使用权不得转让、出租、抵押。确需转让、出租、抵押土地使用权的，须经土地管理部门批准，并按照有关规定签订土地使用权出让合同，缴纳土地使用权出让金。
集体所有的土地的使用权，可以依法转让。
第六条 鼓励原已通过行政划拨等方式取得土地使用权的中方企业，以国有土地使用权作为合资、合作的条件与外商合办企业，其土地经评估后可以折算为政府投资入股，并可以将部分股金返回给原土地使用者。其中与外商合办的工业、农业、能源、交通、基础设施以及其他公用设施
等项目，可以按照规定缴纳土地使用费。
第七条 外商与乡（镇）、村、组举办合资、合作企业使用集体所有的土地的，应当由所在地乡（镇）、村按照国家关于乡镇企业用地的有关规定办理土地使用手续，以其土地使用权作为合资、合作的条件。合资、合作期满后，土地使用权收归原乡（镇）、村、组。
外资企业使用集体所有的土地，应当通过国家规定的土地使用权出让或者租赁的方式，取得土地使用权。
第八条 外商投资企业在取得土地使用权后，应当及时使用。超过一年未按照合同使用的，应当向土地管理部门报告，说明原因。超过两年仍未按照合同使用的，土地管理部门有权吊销土地使用证书，收回土地使用权，已缴纳的费用不予退还。

第九条 外商投资企业对取得使用权的土地，必须保护场地范围内的水资源、矿产资源或者其他土地资源不受污染和破坏。如要动用这些资源，必须根据国家有关法律、法规另行办理申报手续，获准后方可以使用。地面以及地下的文物古迹属中华人民共和国国家所有，如有发现，应当
妥善保护并及时报告当地文物主管部门处理。
第十条 外商投资企业需变更土地用途的，应当事先向所在地县以上人民政府规划部门申请，经批准后，向土地管理部门办理土地变更手续，并调整土地使用权出让金或者重新核定土地使用费标准。
第十一条 外商投资企业使用土地的期限，以土地使用合同规定的年限为限。土地使用期满，土地管理部门应当向企业收回土地使用权。企业要求延长土地使用期的，必须在期满三个月前提出申请，经审查批准后，办理土地使用权的延期手续。

第十二条 外商投资企业使用土地，除国家另有规定外，必须缴纳土地开发费和土地使用费，其收费标准按照国家有关法律、法规，根据不同行业、不同项目的技术先进程度和用地位置，由所在市人民政府确定。
产品出口企业和先进技术企业的土地使用费，自取得土地使用权起五年内免缴；自第六年起的五年内，按照所在市规定的下限标准减半缴纳。其他外商投资企业的土地使用费，自取得土地使用权起五年内按照所在市规定的下限标准减半缴纳。
属于以下情况之一者，经所在市人民政府批准，在一定期限内减免土地使用费：
1、从事农、林、牧、渔业开发性的项目；
2、与乡镇企业合资经营、合作经营的项目；
3、兴办交通、能源、基础设施的项目；
4、开发利用滩涂以及企业自行填海整治土地或者改造利用废弃土地的项目。
第十三条 开办不以营利为目的的教育、文化、科学技术、卫生、体育和其他社会公益事业，免缴土地使用费；经批准，可以减免土地开发费。
第十四条 土地使用费自外商投资企业取得土地使用权之日起计收，半年起算，按年缴纳；也可以按土地使用合同期限计算一次缴纳，但一次缴纳数最多不超过二十年。在已缴纳期间内土地使用费如有调整，不再追加或者追减。
土地使用费、土地出让金，除国家另有规定外，由土地管理部门核收，按照规定上交财政。
外商投资企业对取得使用权的土地，可以自行开发，也可以委托所在地土地管理部门开发。
土地管理部门收取的土地开发费，用于为外商投资企业征用土地的补偿，原有建筑物的拆迁，人员安置，以及建设为外商投资企业直接配套的厂外公共设施等。
第十五条 外商投资企业因施工、堆放材料构件等需要另外使用临时场地，应当向土地管理部门申请，经批准后，领取临时用地证书，并缴纳使用费。
在临时场地上不得从事生产性、营业性或者其他营利性经营活动。临时场地使用期不得超过两年，使用期满，企业应当清理场地，负责恢复；土地管理部门应当注销其临时用地证书，收回临时用地。
第十六条 土地开发费和土地使用费的缴纳：
外资企业使用土地，由外资企业负责按期缴纳；
中外合资经营企业、合作经营企业使用土地，以土地使用权作为中方出资的，由企业中方负责按期缴纳；未作为中方出资的，由企业负责按期缴纳。
第十七条 各级土地管理部门对外商投资企业申报需要审批的文件，必须在接到之日起一个月内办理完毕。
第十八条 在执行本办法发生争议时，当事人应当尽量通过协商或者调解解决。如协商或者调解无效，可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。
第十九条 香港、澳门、台湾的公司、企业和其他经济组织或者个人在本省投资兴办的企业，适用本办法。
第二十条 本办法自公布之日起施行。

附：江苏省人民代表大会常务委员会关于修改《江苏省外商投资企业土地使用管理办法》的决定

（1993年12月29日江苏省第八届人民代表大会常务委员会第五次会议通过 1993年12月29日公布施行）

决定
江苏省第八届人民代表大会常务委员会第五次会议审议了省人民政府关于《江苏省外商投资企业土地使用管理办法修正案（草案）》的方案，决定对《江苏省外商投资企业土地使用管理办法》作如下修改：
一、第三条第一款修改为：“外商投资企业选址，由所在地县以上人民政府规划部门会同土地管理等有关部门，按照当地土地利用总体规划和城市规划、村镇建设规划，确定用地位置和范围。”
二、第四条修改为：“外商投资企业使用国有土地实行有偿使用制度。外商投资企业通过国家规定的土地使用权的出让或者收取土地使用费的方式，取得土地使用权。”
三、增加一条列为第五条，为：“投资于商业、金融、旅游、服务业、商品房屋等项目用地的，必须通过国家规定的土地使用权出让的方式，取得土地使用权。
投资于工业、农业、能源、交通、基础设施以及其他公用设施等项目用地的，也可以通过收取土地使用费的方式，取得土地使用权。
以出让方式取得的土地使用权，可以转让、出租、抵押，或者用于其他经济活动。非出让方式取得的土地使用权不得转让、出租、抵押。确需转让、出租、抵押土地使用权的，须经土地管理部门批准，并按照有关规定签订土地使用权出让合同，缴纳土地使用权出让金。
集体所有的土地的使用权，可以依法转让。”
四、增加一条列为第六条，为：“鼓励原已通过行政划拨等方式取得土地使用权的中方企业，以国有土地使用权作为合资、合作的条件与外商合办企业，其土地经评估后可以折算为政府投资入股，并可以将部分股金返回给原土地使用者。其中与外商合办的工业、农业、能源、交通、基
础设施以及其他公用设施等项目，可以按照规定缴纳土地使用费。”
五、增加一条列为第七条，为：“外商与乡（镇）、村、组举办合资、合作企业使用集体所有的土地的，应当由所在地乡（镇）、村按照国家关于乡镇企业用地的有关规定办理土地使用手续，以其土地使用权作为合资、合作的条件。合资、合作期满后，土地使用权收归原乡（镇）、村
、组。
外资企业使用集体所有的土地的，应当通过国家规定的土地使用权出让或者租赁的方式，取得土地使用权。”
六、原第七条改为第十条，修改为：“外商投资企业需变更土地用途的，应当事先向所在地县以上人民政府规划部门申请，经批准后，向土地管理部门办理土地变更手续，并调整土地使用权出让金或者重新核定土地使用费标准。”
七、原第八条改为第十一条，修改为：“外商投资企业使用土地的期限，以土地使用合同规定的年限为限。土地使用期满，土地管理部门应当向企业收回土地使用权。企业要求延长土地使用期的，必须在期满三个月前提出申请，经审查批准后，办理土地使用权的延期手续。”
八、删去原第十一条。
九、原第十二条改为第十四条，其第一款修改为：“土地使用费自外商投资企业取得土地使用权之日起计收，半年起算，按年缴纳；也可以按土地使用合同期限计算一次缴纳，但一次缴纳数最多不超过二十年。在已缴纳期间内土地使用费如有调整，不再追加或者追减。”
增加一款为第二款：“土地使用费、土地出让金，除国家另有规定外，由土地管理部门核收，按照规定上交财政。”
十、原第十条改为第十三条，修改为：“开办不以营利为目的的教育、文化、科学技术、卫生、体育和其他社会公益事业，免缴土地使用费；经批准，可以减免土地开发费。”
十一、删去原第十五条。
十二、原第十七条改为第十八条，修改为：“在执行本办法发生争议时，当事人应当尽量通过协商或者调解解决。如协商或者调解无效，可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。”
本决定自公布之日起施行。
《江苏省外商投资企业土地使用管理办法》根据本决定作相应的修正，重新公布。



1993年12月29日
　　“调解优先、调判结合”是当前人民法院为民司法的工作原则，由于调解给当事人带来判决所难以实现的诉讼收益和关系修复，调解成为当事人自愿选择或者司法人员引导选择的优先性纠纷解决方式。人民法院贯彻调解优先的规范依据既有某部法律针对特定类型纠纷解决之需要所确定的立法性规范，又有最高人民法院针对社会诉求和司法经验所设立的司法性规范，因此，司法人员在纠纷解决过程中践行调解优先原则既是对法律规范的遵循与适用，又是对业务规范的理解与运用。根据当前的调解适用实践来看，调解优先存在诉前调解、庭前调解、当庭调解、庭后调解和判前调解五种实践形态。下文笔者结合自己的理论知识和实践经验将此五种形态予以类型化归纳、分析和表述。

　　一、诉前调解

　　诉前调解是人民法院针对待受理案件的案情所进行的调解。诉前调解起着过滤纠纷进入诉讼程序的作用，根据“损害就应该呆在原地”的法谚，当纠纷在法院受理前被人民法院所化解，那么，由损害发生所引起的各种损失将得到有效地减少。诉前调解的启动、进行和成功常常取决于司法人员对于待受理案件调解成功几率大小的甄别和判断，这需要司法人员结合自身的调解知识、经验和技术乃至人格魅力来看菜吃饭、量体裁衣。

　　然而，并非所有待受理案件都需要进行诉前调解，对于案情复杂、争议较大、技术性强等案件应当依法予以受理，此时若进行诉前调解，既加重了当事人所认知的“起诉难”感觉，又是对司法资源的浪费。值得质疑的是：有些纠纷的案情很简单，但由于当事人的负气心理，坚决不同意和对方合作解决在“他者”眼中不应该进入诉讼程序的纠纷，由于调解需要满足当事人自愿的本质，对于这些当事人以诉来实现自身诉讼利益最大化或降低对方争讼利益最小化的纠纷，司法人员很难通过时间、精力和智识来进行诉前调解，以节省宝贵的司法资源和降低对方当事人的诉讼消耗。

　　二、庭前调解

　　对于难以成功地实现诉前调解了事的纠纷，法院应当依法予以受理。一旦纠纷进入诉讼程序，那么，当事人就需要在遵从法律规范和遵守诉讼规则的前提下合理维护自己的合法权益，较之诉前调解而言，当事人地位的法定化差异必然引起当事人内心的变化、认识的慎重和行为的选择，由于诉讼结果并不一定是自己诉求得到法律认可的产物，且出于其争讼行为造成诉讼利益不断减损的考虑，有些当事人情愿以调解了事来实现自身生活的安宁或者在司法人员的合理引导下理性选择调解了事以避免拖诉给自身造成的额外损失。

　　然而，庭前调解有其适用的限度和成功的概率，实践中，通常存在一方或双方当事人对于实现自身利益或者对抗对方诉求的“自信”，若不经过严格的庭审将难以实现其主张，因此，庭审的博弈预测将是当事人是否选择、促进和实现庭前调解的重要考虑因素。同时，有些纠纷就难以进行调解，如保险公司理赔的纠纷，保险公司出于道德风险的防范，其不愿意对调解案件进行理赔，虽然法律明文规定调解与判决具有同一的法律效力，但是，当事人诉讼权利的行使限制了庭前调解乃至整个调解体系功能之发挥，因此，庭前调解并非法院审理民事案件的必经程序，其需要司法人员在遵循节省司法资源和提高裁判效率的思路下有针对性、选择性和能动性地娴熟运用。

　　三、当庭调解

　　当庭调解是在法庭主持当事人在完成举证质证、辩论和最后陈述后进行的调解。由于当事人围绕争议焦点的主张已经以其出示的证据得以客观的表述，对方当事人的质证意见也能够有针对性的表述，审判人员对当事人证据的效力以及采纳情况也将予以说明，紧随其后的法庭辩论也能够充分的表达当事人或其诉讼代理人的内心意见，那么，当事人围绕争议焦点的主张能否得到法庭的支持已经在当事人或其诉讼代理人心中有了可靠的预测。在当事人难以再有那种证据“自信”的心理后，法庭的调解可以说是为当事人提供了可以选择调解了事的交流平台，由于当庭调解多由法官引导当事人进行理性磋商，“理亏”的或者丧失“自信”的当事人并没有丧失其“面子”利益，相反，与对方合作性解决纠纷反而可以表现出自己的通情达理，并且可以在证据已尽的情况下实现自己的诉讼利益。

　　由于当庭调解是法官在征求当事人同意的情况下必经的程序，因此，虽然当庭调解程序的启动可以由审判员依职权启动，但当庭调解的进行和成功仍取决于当事人的自由意愿。实践中，部分当事人不愿意接受对方当事人的调解意见，而且常常会声称自己的主张还有证据能够支持自己的诉讼请求，这就需要法庭依法确定证据提交的期限，此时，当庭调解可以为以后的调解或者判决向当事人打了“预防针”，在一定程度上避免了当事人因不服裁判结果而选择非法行为。

　　四、庭后调解

　　庭后调解是指审判员在开庭审理后主持当事人及其诉讼代理人进行的调解，这种调解既可能审判员在第一次开庭审理后主持的调解，也可能审判员在开庭审理完毕后主持的调解。庭后调解给了当事人在明了诉讼态势后一段合理的期限去思考和选择有利于自己利益实现的机会，是对当庭调解的息讼效益的强化，审判员若能够不失时机地对能够调解结案的纠纷进行调解，那么，就能够有效地避免因调解无果而造成司法资源的消耗和引发判决结案的后患。由于以调解化解当事人间纠纷具有让当事人“心服——自律”的效果，因此，庭后调解就具有正当性和可接受性。当事人在庭审完毕后，或出于脸面利益的顾及，或出于证据穷尽的无奈，理性的当事人当然愿意选择对自己有利的方式来解决纠纷。在审判员的主持下，当事人可以通过自己的行为征表出自己的通情达理、换取对方的宽容谅解、减少自己的利益损失。

　　五、判前调解

　　判前调解是指审判员在已经形成判决意见后根据个案可能存在判后隐患问题而进行的调解。行文至此，也许给读者一种“久调不判”的感觉，甚至是将调解优先原则推向了极端，并且违背了调判结合的原则。下文笔者简述一个真实案例来证明审判员对个案进行判前调解的正当性和必要性。

　　一名老年妇女起诉与其丈夫离婚。该妇女自2001年其就与同村的另一名男子外出打工同居生活，然而，针对被告提出原告与第三人同居的事实，原告坚决不肯承认，被告一气之下不再参加庭审，并表示绝不离婚。在后来的庭审中，原、被告双方已经成年的三个儿子均证实了原告与第三人同居十余年的事实，由于原告坚决要求离婚但被告不同意离婚，审判员在足以证明原、被告夫妻感情破裂的证据支持情况下形成了判决双方离婚的意见，并且在判决书中确定了原告与第三人同居的事实。鉴于以往因离婚未使双方满意而发生凶杀案的事实，为杜绝此类现象的发生，审判员通过双方的成年儿子向双方作思想工作，被告同意离婚但要求原告给予损害赔偿，但原告愿意给付生活困难帮助费但必须删除其与他人同居的表述，当审判员得知原、被告的想法时民事判决书已经制作完毕。此时，审判员说服其儿子，被告在其子的陪同下来到法庭和原告进行调解，最终，被告在原告给付其5000元现金的情况下同意离婚，原告也拿到了隐去自己与他人同居事实的民事调解书。

　　从本例中，可以解读出审判员针对个别纠纷进行判前疏导工作乃至判前调解工作的必要性，由于判决必须受到“起诉权约束裁判权”的限制，那么，被告难以获得离婚损害赔偿；同时，基于判决必须事实清楚、证据充分而作出，那么，原告与他人同居的事实必须表述于判决书中，然而，审判员在判决书已经制作好后仍愿意主持调解，调解的结果使原、被告双方均满意接受，若以判决结案而可能引发的隐患得到了消除，从而实现了法律效果、社会效果和政治效果的统一。因此，笔者认为判前调解是审判人员在尊重生命、关心结果和注重效果的前提下贯彻调解优先原则的最高形态。

　　结语

　　根据《民事诉讼法》的规定，除当事人程序性终结民事纠纷外，实体性纠纷的处理只能由人民法院采用判决和调解的形式来实现。我国经历了一种去调解到兴调解的司法实践，调解是人民法院探索在正视社会需求和满足司法诉求的有效途径，就本文调解优先的五种实践形态而言，诉前调解至判前调解的司法资源消耗依次增加和纠纷解决效率依次降低，然而，难能可贵的判前调解成功实践却征表出司法人员贯彻调解优先工作原则的用心程度和人民法院践行塑造和谐社会环境的司法绩效，因此，调解优先是广大司法人员在其裁判思想接受切合本地化生活样态司法知识洗礼后能动的、为民的和妥当的纠纷解决思维、策略和方式。

　　（作者单位：广西壮族自治区融安县人民法院）