财政部


财政部关于印发《物业管理企业财务管理规定》的通知
财政部



国务院各部门、各直属机构，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）：
为了规范物业管理企业财务行为，根据《企业财务通则》，结合物业管理企业的经营特点，我们制定了《物业管理企业财务管理规定》，现予印发，请遵照执行。执行中有何问题，请及时向我部反映。
附件：物业管理企业财务管理规定


第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理企业财务行为，有利于企业公平竞争，加强财务管理和经济核算，结合物业管理企业的特点及其管理要求，制定本规定。
除本规定另有规定外，物业管理企业执行《施工、房地产开发企业财务制度》。
第二条 本规定适用于中华人民共和国境内的各类物业管理企业（以下简称企业），包括国有企业、集体企业、私营企业、外商投资企业等各类经济性质的企业；有限责任公司、股份有限公司等各类组织形式的企业。
其他行业独立核算的物业管理企业也适用本规定。

第二章 代管基金
第三条 代管基金是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。
房屋共用部位维修基金是指专项用于房屋共用部位大修理的资金。房屋的共用部位，是指承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。
共用设施设备维修基金是指专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等。
第四条 代管基金作为企业长期负债管理。
代管基金应当专户存储，专款专用，并定期接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的检查与监督。
代管基金利息净收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作代管基金滚存使用和管理。
第五条 企业有偿使用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房和共用设施设备，应当设立备查帐簿单独进行实物管理，并按照国家法律、法规的规定或者双方签订的合同、协议支付有关费用（如租赁费、承包费等）。
管理用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的办公用房。
商业用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的经营用房。
第六条 企业支付的管理用房和商业用房有偿使用费，经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的房屋共用部位维修基金；企业支付的共用设施设备有偿使用费，经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的共用设施设备维修基金。

第三章 成 本 和 费 用
第七条 企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出，按照国家规定计入成本、费用。
第八条 企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，计入营业成本。营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。实行一级成本核算的企业，可不设间接费用，有关支出直接计入管理费用。
直接人工费包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。
直接材料费包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。
间接费用包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。
第九条 企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入营业成本。
第十条 企业支付的管理用房有偿使用费，计入营业成本或者管理费用。
第十一条 企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或者管理费用。
第十二条 企业可以于年度终了，按照年末应收帐款余额的0．3％－0．5％计提坏帐准备金，计入管理费用。
企业发生的坏帐损失，冲减坏帐准备金。收回已核销的坏帐，增加坏帐准备金。
不计提坏帐准备金的企业，发生的坏帐损失，计入管理费用。收回已核销的坏帐，冲减管理费用。

第四章 营业收入及利润
第十三条 营业收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。
第十四条 主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。
物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。
物业经营收入是指企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。
物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。
第十五条 企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现。
物业大修收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。
企业与业主管理委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。
第十六条 企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。
第十七条 补贴收入是指国家拨给企业的政策性亏损补贴和其他补贴。
第十八条 营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。
主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加，再减去营业成本、管理费用及财务费用后的净额。
营业税金及附加包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。
其他业务利润是指其他业务收入减去其他业务支出和其他业务缴纳的税金及附加后的净额。
第十九条 其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。
商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。
第二十条 其他业务支出是指企业从事其他业务活动所发生的有关成本和费用支出。
企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。
企业对商业用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入其他业务支出。

第五章 附 则
第二十一条 本规定自1998年1月1日起施行。
第二十二条 本规定由财政部负责解释和修订。



1998年3月12日
辽宁省人大常委会


鞍山市实施《中华人民共和国文物保护法》办法
辽宁省人大常委会


（1994年9月27日辽宁省鞍山市第十一届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过 1994年11月25日辽宁省第八届人民代表大会常务委员会第十一次会议批准 1994年12月27日公布实行）

目 录

第一章 总 则
第二章 文物保护单位
第三章 考古发掘和馆藏、私人收藏文物
第四章 奖励与处罚
第五章 附 则

第一章 总 则
第一条 为了加强对本市行政区域内文物的保护，有利于开展科学研究工作，继承民族优秀的历史文化遗产，进行爱国主义和革命传统教育，建设社会主义物质文明和精神文明，根据《中华人民共和国文物保护法》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市境内下列文物均受保护：
（一）具有历史、艺术、科学价值的古文化遗址、古墓葬、古建筑和石刻；
（二）与重大历史事件、革命运动和著名人物有关的，具有重要纪念意义、教育意义和史料价值的建筑及其附属物、遗址、纪念物；
（三）历史上各时代珍贵的艺术品、工艺美术品；
（四）重要的革命文献资料以及具有历史、艺术、科学价值的手稿、古旧图书资料等；
（五）反映历史上各时代各民族社会制度社会生产、生活的代表性实物。
具有科学价值的古脊椎动物化石和古人类化石同文物一样受保护。
第三条 一切机关、组织和个人，均有保护文物的义务。
第四条 市文化行政管理部门主管本市行政区域内的文物保护工作。
在市人民政府领导下，由文化、公安、工商、规划、城建、土地、海关、民政等行政管理部门组成市文物管理委员会，负责协调各级部门的关系，审议和解决文物保护管理工作中的重大问题。
市文物管理委员会下设办公室，负责日常工作。
第五条 市文化（文物）管理部门的职责是：
（一）检查、督促和指导县（市）、区文化（文物）管理部门和文物收藏单位的文物保护、管理工作；
（二）检查、监督、管理和指导本市行政区域内文物保护单位的使用、维修和保养；
（三）管理本行政区域内文物的经营、拣选、考古发掘（抢救性）；
（四）组织实施文物保护单位的迁移、修复、重大维修及文物保护科研工作；
（五）组织实施文物的调查勘探、征集、鉴定、申报工作；
（六）会同规划、土地管理部门审批在地下文物分布区域内进行的基本建设和生产建设项目。
第六条 县（市）、区文化行政管理部门在同级人民政府领导下，主管本行政区域内的文物保护工作，其职责是：
（一）宣传、组织实施文物保护法律、法规；
（二）检查、监督、管理本行政区域内文物保护单位的使用、维修和保养；
（三）协助文物勘探、考古单位保护管理勘探、考古发掘工地；
（四）检查、监督、管理本行政区域内文物收藏单位的文物保护工作；
（五）组织实施文物的调查、征集、申报工作；
（六）会同有关部门处理违反文物保护法律、法规的行为。
第七条 乡、镇文化站在乡镇人民政府领导下负责当地文物保护工作，其职责是：
（一）宣传、执行文物保护法律、法规；
（二）制止私自发掘地下埋藏文物和私自经营文物的活动，并及时报告有关部门；
（三）保护当地文物安全，发现文物有损毁危险时，及时采取保护措施并报告有关部门。
第八条 各级公安、工商、规划、城建、土地、海关、民政等部门，应当依照文物保护法的规定，在各自的职责范围内做好文物保护工作。
第九条 文物的保护管理、调查研究、保养维修、清理发掘、陈列宣传、征集拣选、收购、奖励等项文物事业经费和文物基建支出，由市、县（市）人民政府列入财政预算，由各级文化（文物）管理部门管理，专款专用，不得挪作它用。上述经费应视财力可能逐年有所增加。
城市园林内文物的维修经费列入城市维护费，划拨文化（文物）管理部门管理使用。
有各级别文物保护单位的公园、风景区，应将部分收入划拨文化（文物）管理部门管理使用，其主要用途是：文物保护单位的管理、保养、维修。
鼓励社会团体和海内外有识之士，捐资抢救保护文物。

第二章 文物保护单位
第十条 本市各级别文物保护单位，按下列规定进行一般性的日常保护、管理和维修：
（一）作为宗教活动和宗教职业人员聚居场所的文物保护单位，由宗教团体负责；
（二）烈士陵园、烈士纪念建筑物由民政部门负责；
（三）其他文物保护单位和无级别文物古迹，由文化（文物）管理部门指定单位负责。
上述负责部门和单位，应建立文物保护责任制，确定责任人，接受文化（文物）管理部门的检查监督和指导。
第十一条 市、县（市）、区文化（文物）管理部门应选择本行政区域内具有历史、艺术和科学价值的不可移动的文物，报同级人民政府核定公布为该级文物保护单位，并报省人民政府备案。
需要作为上一级重点文物保护单位的，按国家有关规定上报核定。
第十二条 市、县（市）、区人民政府公布文物保护单位后一年内，应根据保护文物的实际需要划定其保护范围和建设控制地带，树立保护标志。文化（文物）管理部门和使用单位应建立记录档案。
保护范围和建设控制地带方案由文化（文物）管理部门组织规划、环境保护、园林等有关部门的专家或专业技术人员协商后提出，并报原公布文物保护单位的人民政府批准。保护范围和建设控制地带一经批准后，任何单位或个人不得擅自改变。
第十三条 在文物保护单位的保护范围内，不得安排其他建设工程和实施危及文物安全的活动。因特殊需要在文物保护单位的保护范围内进行建设工程，须经原公布的人民政府和上一级文物管理部门同意。
保护范围内的原有非文物建筑只准维修，不得扩建、改建或翻新；危及文物安全或有碍开放的，应限期改造，拆除或迁移。
第十四条 在文物保护单位的建设控制地带内需要建设新的建筑物或构筑物，以及进行大型维修和改建工程时，其式样、高度、体量、色调必须与文物保护单位及其环境风貌相协调。
新建、改建或维修方案应按文物保护单位的级别，经同级人民政府和上一级文化（文物）管理部门审查同意后，方可办理审批手续。
在文物保护单位的建设控制地带内施工，必须采取有效技术措施，确保文物安全。
第十五条 因建设工程特别需要而必须迁移、拆除文物保护单位的应报原公布的人民政府和上一级文化（文物）管理部门同意；全国重点文物保护单位应按规定程序报国务院决定。
迁移、拆除所需经费和劳动力由建设单位列入投资计划和劳动计划。
第十六条 文物保护单位的保养、维修和修复，须遵守不改变文物原状的原则。设计、施工方案应按其级别报该级文化（文物）管理部门和上一级文化（文物）管理部门同意。文化（文物）管理部门应配合工程质量监督部门做好施工监督和工程验收工作。
第十七条 未按有关规定使用、占用文物保护单位，或者使用中有损文物安全的，由原公布的人民政府作出决定限期改变用途或迁出，所需费用由使用或占用单位自理。
第十八条 尚未核定公布为文物保护单位的文物古迹，当地文化（文物）管理部门应及时采取保护措施，任何单位或个人不得占用或损毁。

第三章 考古发掘和馆藏、私人收藏文物
第十九条 一切考古发掘工作，都必须履行报批手续。地下理藏文物，任何单位或者个人都不得私自发掘。
第二十条 市文化（文物）管理部门，应以历史、考古资料为科学依据，提出地下文物分布区，报市人民政府批准公布。
第二十一条 在进行基本建设或生产建设时，建设或生产单位应事先会同文化（文物）管理部门在地下文物分布区进行调查或者勘探，需要考古发掘时报省文物管理部门。
按前款进行的文物勘探和考古发掘，所需经费和劳动力由生产、建设单位解决。
规划、土地管理部门在审批基本建设项目时，要将文物调查勘探列入审批程序，由文化（文物）管理部门签署意见后方可施工。
第二十二条 单位和个人在生产、建设中发现出土文物，应立即停工，保护现场，并报告文化（文物）管理部门，不得擅自处理。
文化（文物）管理部门接到报告后，应立即组织业务人员到现场妥善处理。
第二十三条 出土文物报经省文化（文物）管理部门同意后，由市文化（文物）管理部门指定单位收藏，任何单位和个人不得侵占。
收藏陈列文物的单位应对文物藏品区分等级，登记造册，建立藏品档案，文物藏品应有固定库房和防火、防盗、防蛀、防腐等安全设施，并确定专人负责保管，严格责任制，切实做好安全保卫工作。不具备保管一、二级文物藏品条件的，由市文化（文物）管理部门指定单位保管。
第二十四条 社会流散文物，由市主管部门指定的单位收购。
国家规定由文物商店统一经营的文物，其他单位和个人不得经营；国家规定可由单位和个人经营的其他文物、监管物品，应在市文物、工商、公安部门和海关共同规定的场所经营。
私人收藏的文物，严禁倒卖牟利，严禁私自卖给外国人。
第二十五条 文化（文物）管理部门应会同公安、工商、海关行政管理部门坚决取缔文物黑市场交易，打击盗掘文物和走私贩运文物的活动。
公安、司法、海关、工商行政管理等部门依法没收的文物，应移交文化（文物）管理部门处理。
第二十六条 银行、冶炼厂、造纸厂以及废旧物资回收部门应与文化（文物）管理部门配合，对掺杂在金银器和废旧物资中的文物进行拣选。拣选出的文物合理作价，由文化（文物）管理部门指定单位收购，任何单位或个人不得藏匿、销毁或处理。

第四章 奖励与处罚
第二十七条 有下列事迹之一的单位和个人，由各级人民政府或文化（文物）管理部门给予精神鼓励或物质奖励：
（一）认真执行文物保护法律、法规，保护文物成绩显著的；
（二）为保护文物与违法犯罪行为作坚决斗争，或在文物面临破坏危险时，抢救文物有功的；
（三）发现文物及时上报或上交，使文物得到保护的；
（四）将个人收藏的重要文物捐献给国家的；
（五）对文物保护提出有价值的建议而被采纳的；
（六）长期从事文物工作有显著成绩，或在文物保护科学技术上，有重大发明创造或其他重要贡献的。
第二十八条 有下列行为之一的，由市或县（市）、区文化（文物）管理部门给予处罚：
（一）文物保护单位的使用者或管理者，不履行保养、维修责任的，责令限期保养、维修；逾期不保养、维修的，除应承担保养、维修该文物保护单位所需费用外，并按该费用的一至二倍处以罚款。对有关负责人和直接责任人由其所在单位或其上级部门给予行政处分；造成文物损坏的
，依法承担赔偿责任。
（二）未按规定维修，修复文物保护单位而改变文物原状的，责令限期恢复原状，逾期不恢复的，除应承担恢复该文物原状所需费用外，并按该费用的一至二倍处以罚款。
（三）建设单位违反文物调查勘探规定进行工程建设的，责令在可能埋藏文物的地方停止施工，按照规定进行文物调查勘探，并处以应收费用一至二倍罚款。
（四）建设或生产中发现文物不报告文化（文物）管理部门，不保护现场，继续施工或生产的，责令停止施工或生产，并处以一万元以上五万元以下罚款。
（五）文物考古科研单位未按规定办理审批手续进行考古发掘的，责令停止发掘，并追回已获得的文物。
第二十九条 未按本办法规定办理审批手续，在文物保护单位的保护范围或建设控制地带内进行工程建设，由规划部门或由规划部门根据文化（文物）管理部门意见，按照《中华人民共和国文物保护法》第三十条和《中华人民共和国文物保护法实施细则》第四十五条，第四十六条的规
定给予处罚。
第三十条 私自从事文物经营活动，或者将私人收藏文物私自卖给外国人的，由工商行政管理部门或者工商行政管理部门根据文化（文物）管理部门的意见，没收其非法所得和非法经营的文物，可以并处罚款。
第三十一条 在地下、水下及其他场所发现文物隐匿不报、不上交国家的、故意污损文物的、或阻碍文物管理人员依法执行职务的，由公安部门予以警告或制止，追缴其非法所得的文物，可以处以罚款。
第三十二条 违反文物保护法律、法规，有贪污、盗窃、故意破坏文物、盗掘古文化遗址、古墓葬等行为，造成国家珍贵文物损毁或流失，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十三条 文物工作人员应尽职尽责做好文物保护管理工作。因玩忽职守造成文物损毁或流失，情节较轻的，由所在单位给予行政处分，情节严重构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任，对所管理的文物监守自盗的，依法从重处罚。
第三十四条 当事人对文化（文物）管理部门或其他有关行政管理部门所作行政处罚决定不服的，可以在十五日内依法申请行政复议或提起行政诉讼。

第五章 附 则
第三十五条 本办法应用中的具体问题，由鞍山市人民政府负责解释。
第三十六条 本办法自公布之日起施行。



1994年12月27日